Page 35 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

地下管线和建筑物等，也要同时考虑怎样处理财产关系和人际关系。实际上，产
权是一种以财产所有权为基础形成的社会性行为权利，外延比所有权宽得多，是
以所有权为核心的若干权利的集合体。英文中，所有权（ownerahip）常以单数

形式出现，而产权（property rights）却总以复数形式出现。

第二节 土地产权

一、土地与土地产权

土地是地球表面人类生活和生产活动的主要空间场所。它是由地球一定高度
和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及

其自然附属物和陆地上的水域，还包括人类过去和现在活动的结果。从产权角度
研究土地，是把土地作为一种资源。土地资源是自然资源的重要组成部分，它是
指在现在和在可预见的将来在一定生产力水平下能够为人类所利用并取得财富的
土地。产权研究中，土地最重要的特性是稀缺性。土地稀缺性是由土地其他特性
所决定的。土地位置固定性（包括自然地理位置和经济区位）和质量上的差异性

共同决定了土地的相对稀缺。土地面积在一定历史时期内的有限性决定了土地资
源的绝对稀缺性。土地资源的稀缺性是土地产权产生的前提。
土地产权是人们对土地的所有权以及所有权制约下的占有权、使用权和处分

权，并反映这些权能转让或交易过程中所体现的个人或社会受益或受损的权利状
况。土地所有权是土地产权的核心，是一级权利；所有权支配下的土地占有权、
使用权、收益权和处分权等是二级权利。处分权是所有权权能体系的核心，决定
所有权的性质。通常，我们把占有权、使用权、收益权、处分权等权能某种程度
的结合称之为经营权；转让权、买卖权、赠予权、抵押权等权利是三级权能。土

地产权还是一个动态概念，因为土地不仅是自然产物，而且也是社会劳动产物，
它会随着社会经济的发展而不断增值，增值作为收益权而纳入土地产权范畴。产
权虽不依赖于法律而产生，但必须得到法律的确认和保护。

二、土地产权制度

（一）土地产权制度的概念
土地产权制度是指人们在所有、占有、支配、使用土地方面所形成关系的制

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