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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

度化，是划分、确定、界定、保护和行使土地产权的一系列规则。土地产权制度
通常体现为正式的产权制度。土地产权制度是所有制的具体化，土地产权关系也
必须在特定的所有制性质和前提下开展的，土地产权制度与所有制是一致的，生

产资料所有制决定土地产权关系的性质。
（二）农村土地产权制度
1.农村土地产权制度的变迁
中华人民共和国成立初期，中国共产党领导了声势浩大的土改运动，为广大

农民群众分配宝贵的土地资源，土地完全归农民所有。但是，农民群众所得到的
并非全部产权，而只是得到了土地使用权。此后，中国在1956年启动了农业领域
社会主义改造，通过农业合作化开发，将属于农民个人私有的土地转变为属集体
所有，从按劳分配又变为平均分配。到了20世纪80年代初，中国农村土地产权制

度又转化为家庭联产承包责任制。土地制度变革导致中国农村地区的土地关系性
质出现了根本变化。如今，土地流转是对中国土地产权制度的新一轮调整，不仅
在促进农业发展与维护国民经济稳定等方面具有非常大的价值，而且还为中国工
业化、信息化的发展提供了极大的帮助。

2.农村土地产权制度的特点
（1）农村地区土地投入的外部性
与城市土地产权比较起来，农村土地投入具有非常强的外部性。这是因为农
村地区的土地投入无法如同城市土地投入那样在短期之内就得到回报，而又难以

为投入单独所占有。农村地区的土地投入除了农产品归农民个人所有以外，其他
收益无法为农民群众所独自占有。因此，就一定程度上来说，农民在土地上的收
获除了农产品之外，是保护了当地的环境。当然，因为农村土地的产权缺少稳定
的效益，所以往往会出现土地投入上的短视现象，造成农药、化肥被滥用，以至

于出现了面源污染，危及了整体生态环境。
（2）农村地区土地管理的高成本
和城市土地比较起来，对农村土地进行管理的效益不高，难以和城市土
地的效益相比较，这也对实施土地产权制度改革产生了促进作用。和短时间内

的成本收益比较起来，长期制度性的成本也相当高，各类博弈和审查会耗费非
常多的资源，而且还会对农村土地的投入形成挤出效应，妨碍到农村人群的
城镇化。

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