Page 131 - 城市土地经济与利用

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式。依据土地产权结构和法律限制，中国土地市场分为城市国有土地产权市场和

农村集体土地产权市场，这里主要研究中国城市土地市场。
中国土地市场从 1979 年改革开放后才逐渐形成，发展时间短，土地市场运
行机制依然存在障碍，传统的政府供地观念不利于土地市场的发育，各方面都显

得相对滞后。
（1）由于长期受计划经济的影响，城市土地供给摆脱不了无偿、抵偿的框架，

即使有偿出让，绝大部分也是通过协议出让的方式，土地价格确立不是市场机制
发挥作用的结果，更多表现为一种政府行为，土地资产的价值得不到真正实现。
（2）西安城市土地应用非市场化行为严重，如为了招商引资，不惜以零地

价出让土地，使土地收益流失，也扰乱了土地市场的正常秩序。
（3）西安土地市场运行机制不成熟，土地配置不合理，没有完全建立地价

体系，地价管理制度不健全，土地交易缺乏透明度。
2. 城市土地结构不合理
城市土地结构不合理主要表现在两个方面：

a 西安存量土地和新增土地比例不合理
西安城市土地主要是原来无偿划拨的土地，而新增土地主要是有偿使用的土
地。因此，在存量土地和新增土地利用方面也存在失衡。

b 西安城市土地用途安排得不合理
城市土地结构不合理导致西安城市土地存量闲置，多征少用、多征迟用、征
而不用等现象严重。由于部分土地沉淀在开发商手中，使得个别区块的土地寸土

寸金，形成土地闲置和供地紧张的现象并存。致使城市用地外延不断扩大，城市
内涵用地效率低下，严重浪费了土地资源。

3. 土地开发、规划不合理
由于土地供给的有限性和土地需求的无限性，西安城市土地供给矛盾十分尖
锐。西安周边大量的农用地被城市建设用地所占，且被占土地中的耕地比例高。

城市建设用地还在迅速扩展，大量的耕地还将被占用，城市建成区的不断扩展与
农业发展间的矛盾将日益尖锐。

目前，西安城市土地出让绝大部分是协议出让，协议出让的地价普遍偏低，
造成城市土地配置的无序。以房地产开发为例，西安房地产开发利润率的平均水
平为 16%，而国外房地产开发利润率一般平均为 7% ～ 8%。土地开发的高利润

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