Page 132 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

率致使大量无序行为产生，同时高利润也提高了城市房产开发商对商品房空置的

承受能力，这是目前商品房空置有增无减的主要原因。实质上还是西安城市土地
的隐形闲置。
4. 土地收益分配机制不合理

地价高低的核心问题是利益驱使，只有建立合理的土地收益分配机制，才能
保证土地价格的合理性。而目前地方政府本身也在寻求土地收益最大化，因此，

政府和各行业、部门、投资者的收益分配关系难以理顺，土地收益各方的正当、
合理权益难以得到保障。
西安城市用地出让收益分配不合理。土地出让价格的高低直接影响政府和土

地使用者的利益分配。在城市用地出让收益分配中，地方政府出让土地数量和价
格缺乏约束机制，随意性大。同时，对于城市土地使用权的购买者来说，为实现

利益最大化，往往采用不正当的手段获取土地使用权。
西安城市用地开发收益分配不合理。由于地方政府担负着筹集城市建设资金
的任务，地方政府一般要求土地开发商承担一部分基础设施和公共建设配套费用，

这样，开发商把实物地租的费用打入成本甚至增加成本，把基础设施的投资负担
转嫁大房产购买者身上。
5. 土地产权制度不完善

20 世纪 80 年代以来，中国土地利用由无偿、无限期、无流动性的计划方式
逐渐向有偿、有限期、有流动性的利用方式转变，但是产权制度不明确，使得土
地的合理利用仍然存在很多难点。目前，中国有偿使用土地的只是总用地数量的

极小一部分，城市土地利用绝大多数基本上还是实行行政划拨。这种“双轨制”
的存在使土地一、二级市场不协调，投机和隐形交易大量存在，不但不利于城市

土地市场的健康发展，而且造成了国有收益的大量流失。
城市土地利用“双轨制”的存在，造成的主要危害有以下几点：
（1）妨碍了西安城市土地的集约使用，造成开发利用程度的参差不齐。通过

划拨方式取得的土地，由于缺乏市场机制的利益刺激和约束作用，其开发使用往
往呈现粗放型、平面化，忽视了内涵立体的综合开发利用，土地资源利用效率低下。

（2）由于西安城市绝大部分存量土地未能进入地产市场，城市土地市场的
需求只能靠大量征用西安周边农村土地（大多数是耕地）来满足。这使得西安
耕地数量有所减少，据有关部门数据显示，西安城市建设用地正在以平均每年

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