Page 82 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

关延伸资本（如道路、广场冠名权）等进行集聚、重组与运营，从而获得收益的

行为。由城市经营与土地一级开发的定义可以看出，两者既有区别又有联系，以
土地一级开发为核心的城市土地经营是城市经营的重要内容之一。
2. 与城市开发的区别和联系

城市开发的对象不仅包括城市土地，而且包括城市矿产资源、无形资产、人
力资源等。而城市土地一级开发的对象则是土地。二者是包含与被包含关系，同

时土地一级开发又具有上述三方面更深层次的内涵。
3. 与土地储备的区别和联系
土地储备是指城市政府或政府授权的储备机构，根据土地利用总体规划和城

市规划的要求，按照法定程序，运用市场机制，通过收购、收回、征用、置换等
方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，组织进行前期开发，并根据城

市发展需要有计划地将土地投入市场的制度。
可以看出，一方面，在中国土地储备制度刚建立时，城市土地多以生地出让
为主，这种情况下，土地储备是不包含土地一级开发的；而对于如今推广储备土

地的熟地出让，土地一级开发是土地储备的重要组成部分。另一方面，从实践中
来看，土地一级开发的内涵在不断扩大，一级开发主体不仅涉及土地开发环节，
还涉及土地取得的环节，在这种情形下，我们可以得出这样一个结论：土地一级

开发大致等于没有储备期的土地储备。
4. 与土地开发的区别和联系
土地开发有狭义和广义两个层次，狭义的土地开发是指对未利用土地的开垦；

广义的土地开发，既包括对未利用土地的开垦，也包括对已开发利用土地进行追
加投资和劳动、实现集约利用的行为，如对工矿废弃地的复垦、农村闲散地的开

发、中低产田和旧城区的改造等。在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地
二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，
供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。

5. 与土地整理的区别和联系
土地整理源于早期对农用地的平整等等，随后此概念也用于建设用地。土地

整理更多的是一种工程物理变化过程，而土地一级开发除了工程特征之外，还涉
及产权的流转、资金的循环、利益分配以及政府调控等等。由此可见二者在内涵
上有较大的区别。

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