Page 85 - 城市土地经济与利用

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2. 企业全程开发模式的特点

（1）政府无须投入。与原供地机制下的开发活动类似，政府不参与实际开发，
只做些相关规定。开发商、用地单位自发进行土地开发。因而政府基本没有投入，
收益较低。

（2）开发时间难以预计。在地价快速增长的情形下，开发商为坐享土地增
值收益，以待合适的时机转让土地使用权，可能会故意拖延工期。自主开发的用

地单位完全掌握开发决策，开发时间，开发路径，开发效果，开发进度等安排没
有统一的规范要求，这就不可避免地造成开发周期安排不合理。在这种模式下，
土地一级开发在开发商和用地单位间进行，政府无法掌控开发进度和对项目用地

的进行有效监管，不利于城市总体规划的顺利实现。中国幅员辽阔，各地自身情
况千差万别，在一些地方政府财力不足的情况下，这种一二级混合开发方式仍会

延续一段时间。
（二）政府垄断型开发模式
1. 政府垄断型开发模式的内涵

政府垄断型开发模式是指政府将土地一级开发工作派给特定的开发公司或者
指定项目
企业进行。主要包括两种情况：一种是由政府组建项目公司进行土地一级开

发，再通过项目公司转让等方式投放二级市场。一种是政府成立土地整理储备中
心或指定特定的开发企业进行的土地一级开发，由储备中心或其组建的机构完成
全部一级开发工作。实施机构由政府财政专项拨款进行土地一级开发，开发完成

后将熟地交由土地管理部门，以招拍挂方式面向市场公开出让。土地储备中心进
行一级开发的项目费用由政府财政专项拨款，这种模式中，土地储备机构充当政

府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。
2. 政府垄断型开发模式的特点
全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩

短开发时间，降低开发成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。政府可完
全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题。另一方面，政府承担全

部土地开发资金，融资渠道狭窄。政府也面临着开发资金大的压力，且开发周期
较长，对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍。由于土地开发主体并非由市
场确定及监管制度的缺失，相关管理人员可以定制出让条件，使土地出让隐蔽化，

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