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城市土地经济与利用
充分发挥土地资源的最大效益，集约利用是城市土地利用的核心城市土地是各种
社会要素和资源的聚集地，是经济、社会、文化、政治、交通、居住、公共设施
等社会投资的聚集点。通过科学的具有前瞻性的一级开发，可以更好地从宏观层
面把握城市土地利用规律，为实现土地集约，实现乘数效应奠定前提基础。不仅
如此，城市土地一级开发还关系到城市的经济和社会生态协调发展，还将影响到
整个城市辐射地区。
（三）土地一级开发与城市土地市场化
中国土地使用制度的改革，确立了城市土地资产价值，国家的土地所有权在
经济上得到了实现。中国的城市土地归国家所有，政府对城市土地进行统一规划、
统一出让，垄断土地一级市场，对二级市场土地实行有效的监督和控制，具有法
律依据。但是由于长期实行的计划经济体制，城市土地市场化营水平较低，土地
市场不规范，制约了土地作为社会再分配的重要中介作用和城市和谐发展。土地
管理制度亟待改进，借鉴国内城市开发建设的经验，发挥市场配置土地资源的基
础作用，才能实现城市土地收益的最大化。而土地一级开发既是实施城市规划，
优化土地利用结构的重要平台，又是实现城市土地资产最大限度的增殖，促进城
市经济社会环境建设良性循环的重要措施。
三、土地一级开发运行模式
（一）企业全程开发模式
1. 企业全程开发模式的内涵
企业全程开发模式是指土地一级开发和房产二级开发联动，由同一企业或单
位自主完
成。主要包括两种情况：一是政府以“毛地”或“生地”的形式出让，没有
分离出土地一级开发。二是早期房地产开发公司多选用的土地一级开发和房产二
级开发联动的全程开发模式。
最初以上海、杭州等地为代表的土地整理活动率先开展是土地一级开发的初
级形式，开发商和用地单位自由组合进行土地储备工作，且未出台土地一级开发
的相关法律法规。按照当时的供地程序，土地一级开发和房地产开发均由获得土
地使用权的房地产开发商来完成。开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手
续的方式取得土地，自主进行征地、拆迁、基础设施建设和地上建筑物开发建设。
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