Page 86 - 城市土地经济与利用
P. 86
城市土地经济与利用
容易产生政企“合谋”，导致土地资产流失。
（三）政府主导、企业参与型开发模式
1. 政府主导、企业参与型开发模式的内涵
此模式是指将由招标确定的土地一级开发公司在对土地进行一级开发后，再
将被开发的土地上交政府部门，政府部门以公开拍卖的形式将土地所有权进行转
让。这种形式具有市场公开性，所有的环节都是由市场竞争的方式来进行的。
在这种情况下，政府根据土地市场行情，了解城市土地价格，在具体价格评定
和支付时采用分期支付土地受让价款，在进行土地以及开发。在具体流程中，
上述模式能够有效地对资金和土地资源进行利用，从而减轻政府土地一级开发资
金的困境。
2. 政府主导企业参与型开发模式的特点
这种方式是中国土地一级开发的发展方向。其所具备的分工的特点不但指政
府与企业间的分工，还指一二级土地开发之间的分工。这种分工模式下实现了政
企分离，政府负责相关城市的规划设计，而企业在宏观规划的基础上运用市场调
节模式进行土地一级开发，并获取相关企业利润；而在这个流程中，政府主要负
责土地一级开发前期的招标工作，制定相关招标的标准，并对整个拍卖流程进行
全程监督和控制，有效地控制企业获取的利润量。
一、二级土地之间的分工中，参与土地一级开发的企业不得进行二级土地开
发工作，从而保证土地出让的公平性和透明性。当前，中国政府主导、企业参与
型开发模式一般是指政府相关部门通过公开招标的形式对开发单位和开发土地进
行确定。在具体流程中，强调自身的监控职能，确保选择最优化的企业来进行土
地一级开发，并根据相关规定控制企业的利润获取效益。这种情况下，要根据土
地使用权转让的方式以及转让的方法差异，在具体操作过程中有很多方式。例如
“生地出让—熟地回购”模式，是当一级土地开发成熟后由政府统一收回拍卖，
在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益 + 溢价分成
以及完全市场操作等几种。而且，这种土地一级开发的费用需求量普遍都很高，
这种情况下就涌现出来很多比较有信誉、有能力的结构通过借壳上市的方式进行
融资后土地一级开发。
·74·
