Page 88 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

（三）土地一级开发企业在二级开发中缺位

土地一级开发的目的是企业把生地做成“七通一平”熟地后，根据市场需
求和产业政策，进行土地招商，将土地出让给符合产业政策的企业或二级开发
商。为限制土地一级开发企业关联交易，体现“公开、公正、公平”的原则，

政府严格限制土地一级开发企业进入二级开发，一级开发和二级开发分离。从
实践来看，一级开发企业在二级开发中缺位较难保证土地一级开发的品质，也为

土地招商带来了困难。以中关村西区为例，土地一级开发为了提高整个区域的能
源利用效率，采用了世界上先进的超低温区域供冷方式。但这种能源供应方式要
有效率必须有一定规模的终端用户作为基础，而多数二级开发商在没有看到使用

效果前是不会冒险投入使用的。为了维护正常的运转必须保证终端用户达到设备
的盈亏平衡点，这就要求土地一级开发商开发一定数量的二级项目以保证项目的

正常运转，同时给其他二级开发商做出示范。土地一级开发企业开发一定的二
级开发项目可以提升整个一级开发项目的商业环境，为地块的招商创造良好的
商务环境。产业园区入驻企业多不愿把资金投入到研发以外，且并不懂建设程

序。目前一级开发和二级开发的分离，是否完全与提高土地一级开发整体效率
相适应值得探讨。
（四）土地一级开发的后管理有待创新

中国土地一级开发从项目规划设计至工程施工均不同程度地采取了市场化、
专业化运作，体现了通过市场配置资源的理念。通过土地一级开发提升城市土地
价值，形成了新的市政和基础设施资源。为了充分发挥一级开发形成的资源效率，

提高整个城市的品质，必须加强土地一级开发的后管理，以创新思维指导土地一
级开发后管理。

（五）开发收益的合理分配有待规范
按照中国法律规定，土地所有权不能进行市场交易，集体所有土地进入市场，
只能通过国家征用，转为国家所有。集体土地经济收益低于国有土地，国有土地

使用权在转移过程中也会升值，使土地开发过程中产生了开发收益合理分配问题。
国家通过征收土地出让金、土地开发税等参与开发收益分配和再分配，调节政府、

企业、集体与征地农民、拆迁户之间的土地收益分配。从中国征地相关法律制度
安排来看，征地补偿仍然沿袭了计划经济时期的模式，对城市拆迁和农地转为建
设用地的管理和补偿主要采取行政控制手段，具有强制性和垄断性的特征，拆迁

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