Page 215 - 国土空间规划理论与实践探索

第七章 土地储备与管理

金融机构贷款。其四，经由财政部门批准，从其他款项中拨出并被划分用于土地
储备的资金。上述四种类型来源的土地储备资金在理论上可以用于借贷、投资，
由此产生的利息或投资回报也可应作为土地储备资金，不可有其他用途。
（四）土地储备成本构成
土地储备过程中，相关成本由以下费用组成：土地储备项目前期费用；整

体拆迁安置补偿费用；基础设施建设费用；有关管理费用和工作经费；相关财务
费用；土地招拍挂过程产生的交易费用；不可预见费用。
（五）土地储备相关流程

土地储备基本流程是：土地取得→土地开发→土地存储→土地出让。更加
具体的流程是：农村集体增量土地 / 城市国有存量土地→征收 / 收回收购优先购
买置换→一级开发整理→土地储备临时利用→土地出让。

二、我国土地储备典型模式分析

（一）经典模式下的土地储备综合管理模式
我国土地储备典型模式之一是一种地方模式，其管理模式可以总结为“两
块牌子一套班子”。所谓“两块牌子”是指地方土地储备机构和市场化运作载体，

所谓“一套班子”是指领导机构是统一的。其中，地方土地储备机构为地方土地
储备中心，下设土地储备一部、二部、三部、土地利用部、滩涂管理部、计划规
划部、资金管理部、综合管理部；市场化运作载体为地方商业性质地产（集团）
有限公司，下设资产管理部、投资管理部、计划财务部、监察审计部、党群工作部、
行政管理部、人力资源部。地方土地储备中心的日常工作时，负责土地收购及储

备，管理市场运行。地方商业性质地产（集团）有限公司主要负责与土地储备资
金有关的事务，包括投资、融资等。二者互相配合，进而完成地方全部的土地储
备工作。该模式下的土地储备工作常规开展过程为：首先由地方土地储备中心与

被征收土地、被收购、被拆迁人进行协商，目的在于达成补偿协议。在此基础上，
应由地方商业性质地产（集团）有限公司具体负责拆迁及土地一级开发工作。
（二）经典模式下的土地储备投资效益模式
地方土地储备中心既可以采用“单独直接储备”的方式，也可以采用“与
各区县土地储备机构联合储备”的方式。有资料显示，地方土地储备中心采用直

接储备的方式取得的成果包括但不限于滩涂成陆土地、黄浦区南外滩 8-1 地块、

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