Page 146 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第三章 农村土地利用法律问题
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

金制度和日本的年金计划基金。这些国家会根据年龄层次，根据相关法律规定，
为主动放弃土地的农户发放养老金，既提高了土地流转效率又保障了农民的生活。
2. 建立长期为主的土地经营权流转期限制度
当前，农地流转期限偏短问题严重阻碍了中国农村土地流转活动。延长农地

经营权流转期限可以打消农地经营者的投资顾虑，鼓励其进行稳定投资，进而提
高土地流转效率，加快现代农业发展进程。建立长期为主的土地经营权流转期限
制度，可以在法律中就土地经营权流转的最短期限进行限制。而这个最短期限可
以按照各地区的农业类型的不同，以生产周期为参考来确定，以保证土地经营权

受让方能够收回投资，同时确保农村土地各方关系的稳定。同时，既然土地经营
权为物权性质的权利，那么就不应该受到《民法典》合同编流转期限二十年的限
制，即土地经营权的流转期限可以长于二十年。另外，应该避免流转期限不明确
的问题，尤其要明确土地承包经营权自动续期并不代表土地经营权流转合同也自

动续期，且土地经营权流转合同不得对未来自动续期的土地承包经营权进行处分。
因为，这是两个法律关系，即使是自动续期，提前处分也属于无权处分，应明令
禁止。同时，可以对长期流转的土地经营权予以制度上的鼓励，如加大补贴力度
等，因为目前实践中多为短期流转，贸然限制短期流转可能适得其反，可以先鼓

励长期流转，再进行制度上的强制，使农民更易于接受。
3. 完善土地经营权流转价格制度
中国农地流转市场不发达是价格机制没有建立起来的主要原因，因此要完善
农地经营权流转价格制度需要先健全市场流转体系。具体应该从以下几个方面展

开。第一，建立市场化法律保障机制。通过立法引入市场化交易方式，明确参与
土地流转的各方主体的角色定位，坚决遏制基层政府或者村民委员会越权流转以
及承包方过分干涉受让方再流转的情况发生。这样才能使供求机制在土地流转市
场中起作用，使土地流转价格符合市场规律。第二，规定政府搭建农地交易平台

的责任。建立起由基层政府组织，集体和农户参与，以提供信息发布、价格指导、
法律政策咨询、合同签订、交易鉴证、纠纷调处等服务为主的农地经营权交易中
介平台。并且要对该平台的非营利性、公共服务属性做出明确。同时要督促流转
双方合规流转、按程序流转，对于违规行为和违约行为，平台还应建立救济机制

和责任赔偿机制。只有建立起完善的农地交易平台，才能使农地流转信息充分畅
通，杜绝在农村地区价格机制失灵的情况发生。第三，在上述基础上完善农地经

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