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不动产登记制度的法律问题研究 • 第三章 农村土地利用法律问题
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

承包方的同意。立法者给出的解释是要保护承包方身份权，避免农民的权利落空，
但是只要加强对农地经营权流转之后的监管，限制农地流转期限，同样可以起到
保护承包方的作用。再者，中国的农地改革目标就是提高农村土地的集约化、机
械化程度，使农村土地经营权能够正常融入市场进行交易。达到这一目标也需将

土地经营权定性为物权，使其土地经营权具有“对世”权能，从而加大对受让方
的权益保护力度，打消其流转顾虑。而且，未来农业合作社、工商企业等新型农
业经营主体必然会成为农村土地经营权的主要流向，小农经济时代正逐步向现代
化农业演进，农业经营的融资需求会大大增加，而物权性质的土地经营权更有利

于设定抵押权进行融资。因此，在法律上将土地经营权定性为物权是制度发展的
必然趋势和必要要求。
（二）完善产权制度，明确权利范围
如前所述，农村土地所有权主体不明确可能会导致基层政府或者村委会擅自

侵占集体土地，强制农民进行土地流转活动或者侵占农民流转收益等情况发生。
因此，应该在法律中统一明确农村土地的所有权主体。另外要明确代为行使所有
权的组织机构，因此针对农村集体土地产权不明晰的问题，需要从以下两方面进
行完善。

第一，要明确农村集体经济组织才是广泛意义上的农村土地所有权的主体，
在此基础上加紧土地确权工作。从法律规定上来说，现行法律已经明确，中国农
地所有权实行乡（镇）、村和村民小组的三级所有体制，但是前文已经论述过，
乡（镇）政府和村民小组并不适合作为土地所有权的拥有者，法律之所以有这样

的规定，其实是希望土地能在宏观上得到统筹规划，在微观上得到及时监管，说
到底，只能算是管理权而非所有权。所以，农村土地所有权的拥有者是农村集体
经济组织，权力属于所有集体经济组织成员。因此，在确定农村土地所有权的主
体是集体经济组织的同时，要建立相应的监督机制对基层政府的权力进行监督，

以免出现强制流转等问题。还要保证集体经济组织成员的所有权的行使，尤其要
保障他们利用土地获得收益的权利。再者要确保农民参与决定集体事务的权利，
尤其是关于土地问题的表决，完善包括《民法典》在内的相关法律规定。只有如
此才能确保农村土地产权在法条中和实践中都属于集体经济组织。

第二，要明确尽管农村集体经济组织是农村土地所有权的主体，但是在实践
中对于许多细碎事务的管理不可能全部依赖农村集体经济组织。准确来说，“农

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