Page 144 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第三章 农村土地利用法律问题
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

让方进行权属登记和撤销登记以及各方的数据获取。另外，关于抵押人征信问题
等情况，应该由基层政府的相关部门出具证明文件，减轻金融机构的负担。
第三，完善抵押权的实现方式。首先应对政府主导建立的农地经营权价格评
估机构进行完善，提高机构工作人员的专业能力，以每年或者每季度官方对全国

各地区土地流转数据的统计为基础，结合当地生活水平和农业收入水平，合理进
行价格评估。再者，要继续创新抵押权的实现方式。《农村承包土地的经营权抵
押贷款试点暂行办法》第十五条规定，贷款人可以采取贷款重组、按序清偿、协
议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物。贷款重组一般是通过调整

借款合同、利率和担保形式来得到重组贷款，因此严格来说，贷款重组并不是为
了实现抵押权，而是为了对违约的借款合同进行挽救的方式。而按序清偿、协议
转让、交易平台挂牌再流转实际上就是拍卖、变卖。因此，法律对抵押权实现方
式的规定都比较传统、常规，没有站在抵押权人的角度针对农地经营权的特殊性

提出行之有效的策略。另外，强制管理制度也可以实现农村土地经营权的抵押权。
强制管理是指，由法院任命行使管理收益的管理人对土地进行管理，管理人以自
己的名义行使管理收益权，其对收益的分配相当于债务人对债权人的清偿。清偿
结束，土地经营权就又归于债务人直接享有。综上，可以考虑引入强制管理制度

作为实现农地经营权抵押权的兜底。
（四）健全土地经营权流转法律保障机制
土地经营权从开始流转到流转期满权利消灭，都需要法律规制，但是目前法
律规定并不完善，不能提供应有的法律保障。最凸显的问题是准入机制和纠纷解

决机制不健全。
一方面，应该严格市场准入机制，从源头上防止农地流转纠纷的发生。具体
来说，应采取区分原则，对不同的主体或者流转面积的多寡订立不同的准入制度
并严格执行。如果流转的面积过少（关于多少的标准应该参照当地户均承包量来

界定。例如，超过户均承包地面积的两倍便为多，两倍以下便为少），便不适用
过于严格的准入制度，因为在这种情况下毁约成本低，过于严苛反而适得其反，
打击群众的流转积极性。另外，应该对传统农户和新型农业经营主体做出区别。
为传统农户订立的准入制度应该侧重于考察其经济能力，避免无法支付流转费以

及缺少资金经营土地的情况发生。而对于新型农业经营主体尤其是工商企业，要
侧重考察其农业经营能力或者资质证明以及流转项目规划等，避免其盲目跟风贸

·132·