Page 22 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

接受了住房商品化的概念。为了维持城市不动产交易的合规运营，中国在 1994

年出台了《城市房地产管理法》，其中对土地的许多管理问题都做出了细致规定，
包括房产转让、土地划拨、房屋租赁、房产抵押、房屋中介服务等。这一时期的
另一重要特征是，行政管理机关逐步退出了不动产登记领域，新组建的公共服务

型部门更多地承担了不动产登记事务。
（四）逐步适应市场需求的规范化登记阶段（2007—2015 年）
根据《物权法》的规定，中国拟定推行不动产统一登记制度，这指明了中国
不动产登记工作的发展方向。在《土地登记办法》中阐释了宗地、土地登记等相

关概念，明确界定了土地登记的类型，消弭了实务工作与《物权法》的偏好，这
是土地产权制度建设的重要一步，同时推动了中国土地产权科学化管理的进程。
《房屋登记办法》规范了农村宅基地、集体土地的登记流程及内容，这为城乡统
筹发展提供了支持。在市场经济的引导下，中国不动产登记制度经历了多番变革，

但从整体效果来看，中国不动产登记制度呈现出规范化发展调试。在此阶段，中
国不动产登记工作具有显著的分散化特征，这主要是因为不同职能部门负责对自
己业务范围所涉及的不动产进行登记，比如，农业部门负责农村土地承包经营权
的相关登记事项，林业部门负责林地等所有权和使用权的登记事项，国土部门负

责集体土地、国有建设用地的相关登记事项，房地产管理部门则负责房屋所有权
的相关登记事项，显然，在这种管理模式下必然会存在信息闭塞、等级标准差异
大、登记工作效率低下等问题。
（五）国家治理能力逐步提高背景下的统一登记阶段（2015 年至今）

2013 年《国务院机构改革和职能转变方案》出台，明确规定土地、房屋、
林地等相关登记职能由中央编办进行组织、牵头和整合。2014 年不动产登记局
在国土部地籍司挂牌成立，对全国不动产登记有关工作进行统一指导、管理和监
督，这意味着中国正式拥有了统一的不动产登记机构。2015 年《不动产登记暂

行条例》颁布实施，在各地对全国首批不动产权证进行了发放，这是物权法建设
的重大突破，也是中国法治化建设的重要里程碑，对于普通民众的不动产权保护
提供了坚实保障，有利于强化政府治理能力以及促成国家治理体系的现代化。可
是，不动产统一登记制度在实施过程中仍然遭遇了许多阻碍，包括分散登记制度

的历史遗留问题，配套法律不够完善，政府职能部门整合力度不够，从业人员专
业素养低下，政府内部数据信息交互水平较低，农村集体土地确权登记进程迟缓，

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