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不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System
五、完善不动产物权期待权之优先效力保护的对策
（一）严格适用法条的构成要件
期待权作为民法逐步趋于精细化研究的成果之一，固然有其独特的魅力，但
是其并未成文于具体的法律法规予以界定，因此尚停留于学术论证阶段。不动产
物权期待权的概念首先体现于司法判例中，虽然中国并不是判例法国家，但也必
须承认尚未被正名于法律中来源于现实中的判例确为克服法律滞后性的良药。中
国从 2002 年的《优先受偿批复》到 2015 年《执行异议和复议规定》共有 3 部司
法解释体现了对不动产物权期待权保护的意旨，尤以《执行异议和复议规定》应
用最为广泛，恰恰说明现实中存在此类纠纷，又因为对该司法解释的理解和应用
不一导致各地司法判例结果不一，并不利于不动产物权期待权的发展和纠纷的解
决。因此，必须严格适用相关法条以促成裁判依据的统一和个案公平。
1.28 条的严格适用
《执行异议和复议规定》第 28 条界定的是一般不动产买受人的物权期待权。
对一般不动产买受人保护的力度要明显弱于商品房消费者的保护力度，因为其少
了生存利益的需要。因此，适用 28 条应当严格按照其构成要件，即在同时满足
四个构成要件，其中合同的签订、占有事实以及支付全部价款或按人民法院的要
求支付剩余价款的时间和内容的认定并无特别之处，但针对登记问题的认定兼具
客观性和主观性，其本意是针对案涉房屋尚未竣工不能办理不动产变更登记的合
理情形而设立，但现实中或面临其他未知原因。目前，将抵押权的登记作为评定
买受人未能办理过户过错的认定，分为两种情况：第一，若商品房买卖合同签订
在抵押权成立之后，则不符合 28 条的构成要件买受人不享有对抗执行的物权期
待权；第二，若抵押权人同意抵押人转让抵押物以获得提前清偿或者由抵押人提
取所得价款至双方约定的账户，则抵押权人不得对抗一般不动产买受人享有的物
权期待权。综上所述，应当严格适用 28 条的规定。
2.29 条的严格适用
《执行异议和复议规定》第 29 条界定的是商品房消费者的物权期待权，是
法律基于保护消费者的特别规定，当该权利与其他权利发生顺位冲突时得以获得
最优先受偿的顺位。正因如此，在实践中应该严格适用该法条的构成要件，即将
形式的严格与意旨的体现相结合，使得裁判结果获得法律行为和法律目的的统一。
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