Page 201 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

不动产买受人对案涉房屋的物权期待权更为直接；最后，根据《民法典》第 406

条的规定，抵押财产可以转让，抵押权不受影响。抵押权人在证明抵押财产转让
可能损害抵押权的，可以就一般不动产买受人支付的购房款主张提前清偿或者提
存，其抵押权就能够得以实现。综上所述，应当认定一般不动产买受人的物权期

待权优先于担保物权受偿。
（三）完善立法和明确适用范围的设想
1. 完善立法层面的思考
期待权自产生、发展、完善历经近百年，虽并未被直接明文规定于法律条文，
但其法理精神亦被各国民法典以及相关司法解释所吸收，中国《民法典》第 221

条关于预告登记的内容有“为保障将来物权实现”字样，此就是“期待权”的体现。
就立法层面而言，“为民者，观俗立法则治，察国事本则宜”，不动产物权期待
权一词首先出现在司法判例中，既然期待权尤其是不动产物权期待权已经在现实

中被人民群众关注并应用，其必有合乎法理民情之意旨，故而不可忽略。鉴于，
中国现阶段对于物权期待权的理论研究不足，贸然将其予以立法恐理论深度不够
不能解决纠纷。因此，笔者从“让与担保与物权缓和主义”中得到启发，不动产
物权期待权之所以存在争议是因为案涉房屋虽然已经具备其他要件，但是不符合

不动产登记生效之要件，违反了物权法定主义。那么，若将不动产物权期待权归
于物权缓和主义调整，依照期房买卖和现房买卖参照适用《民法典》第 221 条预
告登记的内容进行登记，即允许不动产物权期待权人向不动产登记机构申请期待
权登记。登记期间未经期待权人同意，处分该不动产的，不发生物权效力 . 另外，

登记期间应该根据期房买卖和现房买卖进行合理的区分设定，则不动产物权期待
权的适用性得以被认可。
2. 明确物权期待权适用范围
关于物权期待权的适用被明文规定于《执行异议和复议规定》第28、29、30条，

而现实中存在以让与担保、借名买房、以物抵债协议为物权期待权对抗申请执行
人的情形。让与担保被认定为担保物权已经得到认可，但是，其本质上仍然从属
于主借款合同，因此其不享有物权期待权。借名买房协议仅能制约协议双方，出
借人作为名义上所有人处分该房屋属于有权处分，借名人仅得以借名买房协议向

出借人主张违约责任，故而其不得主张物权期待权。以物抵债协议亦是为消灭在
先债权债务所订立的，其本质上仍然属于债法调整，以物抵债协议和基于借款合

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