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不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

50%；就现房买卖而言，应当具备合法有效的商品房买卖合同、已办理受让物权
预告登记以及已支付全部购房款或者已按约定支付房屋价款。
综上所述，应当完善预告登记适用要件以维护预告登记权利人的物权期
待权。

（二）明确不动产物权期待权优先顺位
期待权作为学术概念被研究，其本身横跨物权和债权两个领域，性质认定
较为复杂。在现有体现期待权意旨的不动产物权期待权的规定中，当案涉房屋
上同时并存商品房消费者、一般不动产买受人、建设工程施工合同承包人、借

款合同担保物权人以及普通金钱债权人时，商品房物权期待权的优先顺位排在
第一位是司法解释的特殊规定毋庸置疑，普通金钱债权人排在最后一位也没有
争议，就建设工程价款、一般不动产买受人和担保物权人的优先顺位应当予以
明确。

1. 建设工程价款优先于一般不动产买受人
建设工程价款优先于一般不动产买受人的物权期待权更为恰当。理由如下：
首先，建设工程价款之所以被认定为法定优先受偿权是因为实际施工人的劳动成
果已然物化于建筑物中，其已经不仅仅是基于建设工程施工合同而产生的债权请

求权，这也是《民法典》第 807 条允许承包人可以与发包人协议以该工程折价的
原因；其次，一般不动产买受人的物权期待权之所以劣后与商品房消费者的物权
期待权就是基于对生存权的优先保护，而一般不动产买受人是基于投资和经营目
的，其对案涉房屋的期待权不具有维护生存权的紧迫性，而建设工程价款关系到

农民工的生存利益；最后，现行法律法规并未规定一般不动产买受人可以对抗建
设工程价款的优先受偿权，而针对建设工程价款的优先受偿权确有明文规定的。
综上所述，建设工程价款的法定优先受偿性应当优先得到保护。
2. 一般不动产买受人优先于担保物权

一般不动产买受人的物权期待权优先于担保物权（以抵押权为例）更为恰当。
理由如下：首先，虽然根据《执行异议和复议规定》第 27 条的规定，案外人不
得对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人，但是，基于担保物权的从属性
原理，其本质上是服务于主借款合同的，而一般不动产买受人的物权期待权具有

物权属性；其次，一般不动产买受人在同时满足四个构成要件时就认定其物权期
待权的优先保护，相较于担保物权须经过拍卖、变卖等法定程序得以实现，一般

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