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不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System
中引用的物权期待权不能单纯称之为“物权期待权”，而是立法者对民事权利主
体准备阶段期待利益的特别保护，其性质仍属于债权范畴。审判实务中将物权期
待权运用于司法解释创设的特殊保护规则，应谨慎对待。因此，中国所谓的物权
期待权只不过是起草者为其规范寻找的理论“马甲”而已，其并非完全意义上的
物权期待权。在中国法律未明确物权期待权法律地位下，应以特定（法定）情形
下的不动产买受人期待利益进行说理更为准确合理。
2. 生存利益物权期待权的扩展保护
《规定》对商品房消费者的物权期待利益给予特殊保护，但不能有效地保护
其生存利益。主要为，《规定》和“九民会纪要”规定查封前已签订了书面买卖
合同系消费者物权期待权排除执行的条件之一，但市场行为中，存在的具备商品
房买卖合同主要条款的认购书、预订等协议是否亦可视为已签订合法有效的买卖
合同？其次，在商品房限购城市，为了居住向开发商购买的非住宅性质的公寓，
且属其唯一居住使用，此种情形的购买人是否属于消费者？再次，为了居住而购
买的二手住宅商品房，且属其唯一住房，此种情形购买人虽不是向开发商购买，
是否适用生存利益的特殊保护？最后，通过以物抵债合同取得的唯一住房，是否
也适用居住利益特别保护？上述第一个问题，根据最高人民法院《关于审理商品
房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 5 条规定，应当认定为商品房
买卖合同。之后 3 个问题，根据《规定》和“九民会纪要”规定均不符合条件，
但共性特点均是为了居住而购买的唯一房屋。在此情形下一般而言，如不能排除
执行，可能导致购买人的生存利益严重损害，违背了立法者对生存至上的价值
取向。
3. 一般买受人不动产物权期待权不能优于抵押权
一般买受人不动产物权期待权中，对于无过错房屋买受人物权期待权与普通
债权并存的情况下，由于物之交付的债权优于金钱债权原则，因此无过错的一般
买受人不动产物权期待权优先于金钱债权。但对无过错一般买受人不动产物权期
待权与抵押权并存的情况下，审判实务中存在争议。一种观点认为无过错一般买
受人不动产物权期待权优先于抵押权，其理由为《规定》第 27 条，而第 28 条即
属于第 27 规定的“除外”情形，故无过错一般买受人不动产物权期待权可对抗
抵押权人的抵押权，体现了对生存利益的考量。为切实保护无过错买受人的物权
期待权，故该第 28 条成为实体裁判的重要法律依据。另一种观点认为，无过错
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