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不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System
不动产买受人签订买卖合同后，往往不能及时进行登记，买受人取得法律意义上
的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，且由于不动产处于普罗大众的基本
生活资料地位，尤其是在强调‘无恒产者无恒心’的中国，对于不动产买受人在
执行程序中予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心无疑具有特殊的
意义”，赋予了无过错不动产买受人的债权以排除执行的效力；《执行异议复议
规定》第 29 条是基于对房屋消费者生存权这一更高价值的维护，赋予了消费者
对买受房屋的债权以排除执行的效力；《执行异议复议规定》第 30 条则是根据
预告登记本身的效力，赋予了预告登记权利人的债权以排除执行的效力。
最高人民法院以及司法实践之所以借用不动产物权期待权之名说明案外人享
有的民事权益足以排除执行，原因在于将案外人享有的民事权益的实体法性质和
效力作为判断是否足以排除执行的唯一依据。无论是根据《执行异议复议规定》
第 28、29、30 条的规定，还是根据司法实践中出现的其他类型的中国式不动产
物权期待权的构成要件，因尚未办理物权登记，故案外人本质上只享有债权。基
于债的相对性，债之关系仅在特定的当事人之间发生法律效力，而不对第三人产
生效力。即案外人只能对抗被执行人，而不能对抗申请执行人，债权原则上不足
以排除执行。问题是，基于社会背景、社会效果、案外人的生存权保障等现实因
素的考量，确实具有赋予案外人的债权以排除执行效力的客观需要。由于根据以
上单一的判断依据，债权不具有排除执行的效力，最高人民法院以及司法实践不
得不借助于不动产物权期待权的概念以获得实体法上的正当性。
由此，即呈现出最高人民法院以及司法实践虽然提出不动产物权期待权的概
念，但排除执行的释义、理由与不动产物权期待权的效力完全无关的局面。当然，
最高人民法院以及司法实践将案外人享有的民事权益的实体法性质和效力作为判
断是否足以排除执行的唯一依据的原因，在于残留民事诉讼法是民事实体法的助
法、从法的观念，认为民事执行法不能突破实体法的规定做出特别规定，民事执
行法规则必须以相应的民事实体法规则为前提和基础。
（二）民事执行法可以突破实体法的规定做出特别规定
民事诉讼法与民事实体法如鸟之两翼，车之两轮，已是民事诉讼法和民事实
体法学者的共识。因此，民事诉讼法与民事实体法应当相互尊重。问题是，民事
实体法往往只注重对当事人双方的实体利益关系的衡量，而民事诉讼法则须考虑
更多的因素，即除了当事人之间的关系，还要斟酌法院与当事人之间的关系；除
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