Page 199 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

所谓形式的严格，即在裁判具体案例时必须同时符合 29 条的三个构成要件，只
有同时符合三个构成要件，商品房买受人才可能被定义为商品房销售者，才能获
得法律的特殊保护。
所谓意旨的体现，具体而言分为以下三点：第一，若商品房买受人非直接订

立商品房买卖合同的主体，假设属于借名买房情形，且出借人亦证实系为借名人
而购买房屋并由借名人实际享有合同利益且预售人知情，应当认定买受人（借名
人）订立了合法有效的合同。第二，关于商品房买受人为了居住且名下没有其他
用于居住的房屋。现实中，若买受人配偶以及未成年子女名下有房屋或者买受人

成年子女名下有房屋都不能认定为符合要件。另有一种情形，若买受人已有房屋
未在本设Ｅ的市以及县级市区域内，亦不能认定未符合要件，因为既然是出于对
生存利益的保护，买受人完全可以“以房易房”即卖掉原有房屋购买新的房屋，
对其生存利益并不构成影响。但是，若买受人名下所有房屋的建筑面积、设施等

不能满足生活需要或者该房屋由父母居住等合法合理的需求亦不能否定买受人符
合构成要件。第三，关于支付 50% 购房款的要求，按常理数额问题是清晰明了
的不会存在争议，但是若买受人支付的价款非常接近于50%亦愿意支付相差价款，
则理应促成合同的履行。综上所述，针对 29 条的适用是法律条文和法理思想的

统一亦是法理和情理的结合。
3.30 条的严格适用
《执行异议和复议规定》第 30 条界定的是预告登记权利人的物权期待权。
根据对该法条的解读，预告登记权利人基于对案涉房屋办理了受让物权预告登记

得以对抗人民法院处分性强制措施毫无疑问。但是，在适用本条时亦存在两点需
要注意：第一，预告登记针对的是尚未获得所有权的不动产，根据《民法典》
第 221 条预售人擅自处分不发生物权变动的效果。若人民法院仅针对案涉房屋进
行查封扣押等保全性强制措施，则预告登记权利人无权提出异议；第二，对“在

符合物权登记条件”的认定，司法解释并未给出具体的构成条件，导致各地司法
判例认定不一，而且预告登记并不仅仅发生在买受人和房地产企业之间，即预告
登记适用于期房买卖和现房买卖，符合物权登记条件不一。因此，就“符合物权
登记条件”的认定应当借鉴 28 条和 29 条予以细化，因为预告登记权利人本身就

可以成为商品房消费者或者一般不动产买受人。就期房买卖而言，应当具备合法
有效的商品房预售合同、已办理受让物权预告登记以及已经支付合同约定价款的

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