Page 195 - 不动产登记制度的法律问题研究
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• 第四章 民商法与不动产登记
房屋买受人物权期待权不能对抗一般抵押权，理由是《规定》第 28 条规定的是
一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但其并不具有优先于抵押权的生存权至上
的价值基础。一般不动产买受人即便符合《规定》第 28 条之规定，其也不能对
抗抵押权人享有的抵押权，只能对抗普通债权人的金钱债权。这里同意第二种观
点，因为物权优先于债权属于民法基本原则，不能随意突破，除非立法者在价值
取向上侧重于对特殊利益的保护而专门做出明确规定，如“九民会纪要”第 126
条中对“商品房消费者的权利与抵押权的关系”解释为“抵押权人申请执行登记
在开发商名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依
法应予支持”。但是这样规定的主要目的还是保护不动产消费者而做出的例外规
定，即主要针对保护消费者之生存权，在该条件的适用上必须进行严格的审视和
把握，不能动摇抵押权之优先性。而值得一提的是，本处所指的是商品房消费者，
一般买受人不适用该规则。
四、不动产物权期待权的反思
中国式不动产物权期待权生成的直接原因，在于最高人民法院以及司法实践
将案外人享有的民事权益的实体法性质和效力作为排除执行的唯一判断依据，在
不动产受让人享有的债权原则上不足以排除执行的背景下，不得不借助于不动产
物权期待权的概念以获得实体法上的正当性；根本原因，则在于最高人民法院以
及司法实践残留民事诉讼法是民事实体法的助法、从法的观念，认为民事执行法
不能突破民事实体法的规定做出特别规定。民事执行法作为公法，对于民事实体
法并不是亦步亦趋，如影随形。基于民事执行法复杂的利益关系，有时需要作为
公法的民事执行法对案外人与申请执行人之间的权益冲突进行适当干预，以在二
者之间实现利益平衡或者给予一方特殊保护。
（一）中国式不动产物权期待权的成因
中国式不动产物权期待权的概念源于最高人民法院对《执行异议复议规定》
第 28、29、30 条的释义，且这一概念也主要被适用于执行异议之诉案件（包括
案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉）。不过，最高人民法院释义时，
虽然采用了物权期待权的概念，但并未根据物权期待权的对抗效力说明案外人享
有足以排除执行的民事权益。事实上，《执行异议复议规定》第 28 条是基于社
会背景和社会效果，即“基于中国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，
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