Page 193 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

3. 预告登记权利人不动产物权期待权
《规定》第 30 条规定了预告登记权利人的不动产物权期待权保护。该条规
定了两种类型，第一类为停止处分不动产，即停止拍卖等处分行为，其条件为预
告登记权利人必须在金钱债权执行中提出异议，且被查封的不动产办理了受让物

权预告登记。第二类为排除对不动产执行，其条件为预告登记权利人必须在金钱
债权执行中提出异议，且预告登记权利人作为受让人应当举证证明其按照合同约
定已经符合取得预告登记物权的条件，并能确定地取得不动产物权。停止处分不
动产和排除对不动产执行的主要区别是，前者指买受人虽然已办理了受让物权预

告登记，但物权登记的条件尚未达到，仍在预告登记存续期间，预告登记权利人
的不动产物权期待权仍处于债权状态。根据民法典第二百二十一条之规定，预告
登记的权利人具有绝对的排他性，因此应当停止处分。后者是已办理了受让物权
预告登记，且物权登记的条件已经达到，由于预告登记的不动产已被法院采取执

行措施而无法办理物权变动登记。即执行措施阻止了买受人取得物权，应予解除
执行措施。
（二）对中国不动产物权期待权的审视
1. 不完全意义上的物权期待权

中国法律对物权期待权未明确规定，对其性质在学术上亦未达成共识，但是
中国司法审判中，裁判文书以物权期待权进行说理，将《规定》第 28 条、第 29 条、
第 30 条解读为一般买受人物权期待权、消费者物权期待权、预告登记权利人物
权期待权有待商榷。其中有最高人民法院裁定将物权期待权定义为：物权期待权

是指案外人对案涉房屋虽尚不享有物权法意义上的物权（所有权），但因具备了
物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化
为物权法意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。审
判实务中所引用的物权期待权，是权利人在准备阶段或者说物权变动前依法所生

地位而产生的一种期待，而不是所谓的物权期待权。法律上的期待所产生的期待
利益被立法者基于价值取向而予以特殊保护的情况下，或者说突破物权优先于债
权、债权人一律平等原则，该期待利益仍优先于其他民事权益，优先的程度取决
于立法者对某种利益的具体考量。如最高人民法院在《规定》中对商品房消费者

生存或居住期待利益给予了特别保护，其优先于工程价款优先受偿权、抵押权、
普通债权，而一般买受人不动产期待利益只能优先于普通债权。因此，审判实务

·181·