Page 28 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

管理部门进行备案和登记，但此种更多是行政层面的登记。虽然也能够对买受人
的利益进行一定程度上的维护，但是当事人即便不登记也并不会使得合同效力受
到影响，所以此种预售登记实际上并不具备物权效力，这是其不足之处。依据相
关制度规定，如果当事人因为预售合同未依法进行登记备案而提出对合同确认无

效，法院对此不予以支持。
从实际情况来看，房屋往往有较大的价值，在房屋有关的市场交易中买受人
的地位相对较为弱势。如果出现“一房二卖”的做法，不但会使买受人的权益受损，
也不利于维护正常的交易秩序。而由于配套法律制度的缺失，买受人为了维护自

身的权益，在一手房市场中有时会向开发商施压，要求其备案登记以保障自身的
预期利益，然而上述行政监管手段在二手房交易市场中无法得以体现，也就不能
维护买受人利益。此种“一房二卖”行为在很多地区都会发生，而某些地方政府
也对此种不当做法导致的弊端有所关注，发现了买受人利益受损但无法寻求有效

救济的问题。考虑到买受人本身在交易中居于弱势，为了对其正当权益进行维护，
部分地方立法中对于预告登记制度进行了明确规定，比如上海和南京两个地区的
房地产登记条例中对预告登记、临时登记等都进行了相应的规定，通过实践发现
此种地方立法是有效的，因此 2007 年《物权法》便对预告登记制度进行了规定，

而这体现了正是由于市场的需求才导致了制度的变迁。换言之，正是因为市场存
在巨大的需要，而《物权法》为了对此种需要进行回应，因此便强制性地规定了
预告登记制度，并形成了制度变迁。通过这一案例，可对自下而上的制度变迁有
所了解，这种变迁要耗费较长的时间，而且变迁的力量一般不强。

3. 社会发展和社会需求拉动的综合
市场在不断发展，在此过程中也形成了对不动产登记制度更高层次的需求，
由此产生一定的诱致性制度变迁，然后政府从此种需求出发进行回应，实施强制
性制度变迁。自 1978 年至今，中国的不动产登记制度在总体上呈现这样的发展

趋势，即初期是不以需求拉动的强制性变迁，然后经过一段时间的过渡，发展为
对需求进行回应而产生的强制性变迁，也可以看作由政府主导的变迁发展为由需
求诱导的变迁，而这则体现了中国的不动产登记制度在朝着一个良好的方向演进
和改变。为了实现最高的收益和最大的效能，决策者会按照自身的经验以及对环

境的判断自发地实施制度变迁，此种变迁不具备需求的拉动，依托于决策者本身
的前瞻性以及对环境的精准评估。此种类型的制度安排往往具有很多的缺陷，蕴

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