Page 26 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

关产业和事业的发展，保障交易者的贷款安全并降低风险，以推动中国的住房市
场化发展。从整个住房制度改革发展来看，国家非常关注与房屋产权有关的抵押
和登记制度，通过采取住房商品化策略，促进了不动产交易市场的开放，强化了
相关的法律制度建设，促进了大众对房屋登记在思想层面的重视，使得过去被动

过户的问题得到解决，使得房屋登记已经发展成一种社会常识。
此外，住房制度改革显然也有利于中国的房地产业发展。在国家颁布的住房
制度改革相关文件中，通常都会提出要为房地产业发展提供支持，并对相关市场
的发展予以规范，此外国家还颁布了一些专门的政策和法律来给房地产业更多保

障，这些在客观上也有利于中国的不动产登记制度的建立和健全，其中影响较大
的有《担保法》等。不动产市场的发展，受到诸多因素的影响，其中多样化而灵
活的融资渠道是一个重要的前提和保证，因为房地产投资数额巨大，而且周期也
很长，这就需要对金融信贷体制进行创新与改革，向房地产业开放更多的贷款。

20 世纪 80 年代中期，建行率先为房地产开发提供贷款，这不但开启了中国
银行等金融机构为房地产商提供贷款的浪潮，而且对于不动产确权登记等有关制
度的完善也起到了积极的推动作用。反之，为了提升银行贷款的安全度，也需要
对不动产登记制度加以健全和改进，以促使交易的效率和安全都得到提升，二者

共同推动了中国不动产物权登记制度的优化和完善。
（三）宏观环境的变迁驱动
1. 政治发展和政治制度建设的体现
中国宪法规定，生产资料公有制是中国社会主义经济制度的必要前提和基础，

所以改革中国的土地制度必须遵循相应的宪法原则，即要坚持土地公有制这一基
本的要件和前提。由于土地资源的稀有性和社会需求的增加，中国物权法的相应
内容也发生了变化，更加关注对物的利用，使得土地的使用权与其所有权得到分
离，而这便彰显了对于土地利用的重视。社会的发展增大了对于土地资源的需求，

使得这一资源的重要性日益得到关注，在市场上则体现为价格飞涨。要实现土地
资源在市场上的流转，需要将其当作可进行交易的产权，而这些资源本身也要拥
有流动性特征，要进行登记并展开物权公示，因此要求不动产登记制度的主要内
容有所变更。曾经在计划经济条件下，对不动产进行登记是为了对权利进行确认，

而在新的市场经济条件下，则是为了提升交易的安全性和效率，并形成新的登记
公示制度，从以往满足行政管理的需求逐步转变为满足市场的需求。梳理不动产

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