Page 25 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

展，则必然会阻碍现代不动产登记制度的长效发展。中华人民共和国成立之初，
国家通过行政划拨的方式来处理国有土地，彼时可以无期限地无偿地对土地进行
使用，通过改革国家增加了对土地使用权的重视，探索出对其进行出租和出让等
使用方式，并通过宪法对此进行了规定。1990 年国务院发布条例也对此加以规定。

相关法律和制度的出台，明确地对土地权利进行调整，使之纳入私人财产权的范
畴，推动了中国土地市场的拓展和开放。只有产权清晰明确，才能开展市场交易，
而按照制度经济学家的观点，在诸多交易制度之中，显然最为基本的是产权制度，
并认为国家理论与产权理论等共同组成了制度变迁的主要理论。释放土地权利并

使之进入市场，将其归入财产权利有关的范畴，必须进行登记，通过这样的法律
手段进行确权，正是由于土地权利有关观念和思想得到了解放，才凸显了登记所
存在的物权公示意义，也使得对其开展行政管理的作用和功能逐步削弱。不动产
登记制度在不断的发展和完善，从早期的以行政管理作为目标，发展为以公示为

目的，且逐步完成其市场化回归。
1978 年之后，国家便十分关注城市住房制度改革，并将之看作城市体制改
革的重要构成，通过此种改革不但可促成城市居民住房问题的处理，也可振兴城
市地区的房地产行业和产业的发展，而且也能推动不动产交易市场的恢复，并促

使不动产实现市场化。
早在 20 世纪 80 年代，邓小平同志便针对中国的住房改革问题提出了制度化
变迁的思路。在 20 世纪 80 年代初期，上海市便遵循邓小平同志的思路与指导，
对住房制度改革问题展开了一定的探索，在历经 10 年的时间后，正式颁布了《上

海住房制度改革实施方案》，这是对住房制度改革的重要的地区化探索。1988 年，
国务院提出要推动房地产业的开放式发展，推动住房的商品化发展，对于房产市
场进行有效的管理并进行相应的金融体制改革，在市场上进行房屋的转让和买卖
必须进行登记。1991 年，《关于全面推进城镇住房制度改革意见》出台，清晰

界定了住房制度改革的目标、方法和遵循的原则等相关问题，提出要构建相应的
法律制度体系，对房地产市场进行依法规范。
1994 年《关于深化城镇住房制度改革的决定》颁布，提出要促进房地产市
场的进一步发展，在全国各个地区都公开实行住房公积金制度，允许职工对公有

住房进行公开购买但是要进行相应的产权登记。1998 年国务院提出推动住房交
易市场的进一步发展，促进住房产权抵押登记制度的改革，促进住房贷款保险相

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