Page 23 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

这些问题都需要各级政府的协同努力。着眼未来，不动产登记制度应当与时俱进，
围绕国家治理体系和治理能力现代化的发展目标而实现自身的现代化变革。

二、不动产登记制度改革的动因

（一）制度非均衡的张力
戴维斯和诺斯采用供求理论论述和分析制度均衡问题，这两位学者用市场来
比喻制度，认为在制度市场上也能够形成制度的供需关系，当供给的制度恰好与
需求的制度相吻合，也就是达到了边际成本等于边际收益，这种情况下能够产生
制度均衡现象，一旦二者无法对等便会形成制度非均衡问题。要促成制度变迁或

使之得到延迟，决定性因素在于制度变迁的成本及收益间的关系比，决策主体之
所以决心推动制度变革，是因为其预计收益能超过成本，在这种情况下才可能出
现制度变迁，反之则很难真正实现制度变迁，仍旧会维持现有的制度。由于制度

的不平衡以及供给的不充分，在以国家为主导开展的制度变迁中，通常交替出现
强制性变迁和诱迁性变迁两个过程。制度能不能实现均衡，关键是关于制度的供
需可否平衡及互相满足，如若供需相符且两者呈现平衡状态便能实现制度均衡，
如若不然便会产生非均衡问题。不过在现实的社会经济生活中，几乎无法真的实

现制度均衡，只可将之当作理想的状态，制度非均衡才是客观世界中的常见现象。
尽管制度非均衡并非总能促成制度变迁，不过通常来说制度变迁的产生和实现总
是受到制度非均衡的影响而发生的。因为社会经济生活在不断的发展和变化，由
此导致公众对制度的需求也会有所变更，当现有制度与人们对潜在收益的需求相

抵触，人们便可能出现改变当前制度的意愿并促使制度非均衡的出现。需要指出，
当新制度能带来的收益远远高于制度变迁的成本，在这种情况下决策者才会真正
决心并促成制度变迁，由此可见，正是在制度非均衡的影响下，才诱导了制度变
迁的形成。

对于既有的制度安排，人们之所以想要加以变革或创新，往往是为了寻求更
多的潜在收益。从客观实际来看，人们对新制度的需求在前，而这一制度的实际
供给在后，这便会产生制度有效供给不足的问题。在市场经济不断完善的过程中，
由于增加了对不动产物权的应用及其投资活动，这就导致过往注重行政管理的登

记制度与当前的发展需求相违背，使得不动产登记制度发生了供给不足问题，具
体表现如下：第一，不够宽泛的登记范围限制了新的不动产权利的需求。在中国，

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