Page 24 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

房屋、土地等是不动产登记的主要客体，但由于土地数量的减少，传统的不动产
经过不断的组合与分化，形成了一些新的不动产权利，比如传统民法将房屋规定
为附着于土地的他项权利，随着社会的变化此项权利则逐步发展成独立的财产权。
第二，数量过多的登记法律不能有效维护市场交易的效率和安全。与不动产登记

有关的法律数量较多，导致实践中对登记的认定无法统一，各部门所依据之法律
也有差异，甚至法律彼此间也存在一定的矛盾和冲突，使得相关市场主体无法有
效选择合适的法律条款，而且各个部门也容易进行权责的委托，不能对市场主体
的权利给予有力的维护，冲击了正常的交易秩序。第三，透明度不足的登记信息

不能使物权公示的需求得到满足。虽然当前法律给予当事人对不动产登记资料进
行依法查询的权利，但是却未清晰界定查询的范围和主体等相关内容。
（二）改革开放政策的推动
中国的制度变迁，很多情况下都可追溯于改革，因此可将改革看作对制度变

迁进行论述和探究的逻辑起点。关于中国的不动产登记制度改革及其原因，形成
了如下几种典型的观点和主张。第 1 种是基于产权理论的相关角度，主张集权体
制需要付出较高的交易成本，此种制度安排本身不够合理，需要进行改革。第 2
种是基于财政相关角度，认为政府承担的财政压力过大，因而只能寻求改革。第

3 种从经济管理的角度出发，认为管理体制缺少效率，而经济结构不科学，都阻
碍了市场的发展，通过改革才能提升效率，并改进不良的经济结构。将以上三种
主张进行融合，对中国改革的原因可论述如下：采取计划经济体制，不能清晰界
定产权关系，公众的权责不清晰，义务和权利分配不对等，平均主义阻碍了经济

的发展；缺少有效的激励机制，经济活动效率较低，管理的层级过多，信息不对
称问题严重，导致交易和代理成本都过高，最终导致经济效率长期处于低迷状态，
极有可能引发财政危机问题，为了有效应对上述问题才需要进行改革。
自 1978 年开始，随着改革开放政策的实行，中国各项制度在不同程度上都

进行了一定的变革，始于 20 世纪 50 年代的福利分房制度，进入 20 世纪 80 年代
后国家对此也进行了变革，促使房屋和土地商品化，并且更为关注不动产登记制
度。在其后很多年之内，尽管进行房屋和土地的登记，是为了更好地开展行政管
理，但确实也可体现出国家对于产权的界定及其认可，而只有明确的产权才能推

动不动产的市场化发展。1988 年宪法修正案明确规定，可以对土地使用权进行
转让和出租，这推动了中国土地市场的形成。如果土地和房屋的市场不能有序发

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