Page 27 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

登记相关制度的变化和发展，可知其具备一定的强制性变迁特征，正是在政府有
关法律和政策的推动下，中国才逐步完成了不动产制度的变迁。作为一项重要的
法律制度，国家之所以出台和实施不动产登记制度，是为了使其与物权法相配套，
对不动产物权相关问题加以约束和规范，是为了预防和降低交易有关的风险，提

升交易的效率和安全，对不动产物权有关的问题进行合理的调节，对市场交易的
秩序进行规范并压缩交易成本。
在市场经济体制确定后，由于市场需求的变化，中国的不动产登记制度呈现
出了诱致性变迁趋势。一般来说，基层行为人往往对于制度具备更大的需求，他

们对现有制度也比较熟悉，在市场行为中会充分暴露现有制度的优缺点，他们为
了获得更大的潜在利益，往往会形成改革现有制度的意愿，而这为国家实施强制
性变迁指明了发展的方向。因此，在制度变迁过程中，基层行为人承担了复杂的
角色，既是需求者，同时也是创新者与推动者。从制度变迁的程序来看，由于是

基层行为人的现实需求引发了此种诱致性制度变迁，所以其采用的是自下而上的
变迁程序，而这与强制性制度变迁有较大的差异。从实践来看，往往会先进行试
点，然后在更大范围内进行推广，先从简单的容易的变迁开始，逐步发展为有一
定难度的变迁，这是一种试探性的、循序渐进的、非暴力的变迁，而且结合相应

的制度安排，逐渐地进行实施和推广，以规避对社会秩序造成较大的影响，避免
发生较大的社会风险。
2. 经济基础和经济制度建设的写照
2007 年《物权法》确定了中国的预告登记制度，而这便是需求诱致性变迁

引发的，其具体发展情况如下：在开放不动产交易市场之后，整个市场发展势头
比较迅猛，使得公众对不动产登记制度越来越熟悉，并且与不动产登记有关的行
为也越来越多。在不动产交易市场中，最常进行的便是与土地使用权与房屋所有
权有关的交易，而由于国家大力推行城镇化发展，并为房地产业发展提供了较多

的扶持政策，也促使上述交易大量增加，在市场中随时可见各种房屋买卖行为，
但是与此同时也会出现一些违法违规的现象，比如“一房二卖”问题比较突出。
此外，因为房屋价格快速上涨，许多售出方为了攫取巨额收益，哪怕己方要
担负违约责任，也拒绝对交付义务进行履行，使得买受人得到房屋所有权的目的

落空，对其正当利益进行了侵害，不过彼时的法律并未对预告登记行为进行明确
规定。尽管《房地产管理法》等规定了预售商品房需要到相应的土地管理和房产

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