Page 46 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

就会降低，因此安全和效率很难同时兼顾。

一、不动产登记审查的意义

不动产登记审查的意义表现在以下方面：一是放管服背景下厘清登记机关的

权责。2016 年，《国务院办公厅关于印发进一步简化流程提高效率优化营商环
境工作方案的通知》中明确提出了简化办理不动产登记程序，压缩不动产登记时
间等不动产登记“放管服”改革政策目标，要求不动产登记机构在行使登记职能
时不仅“合法合规”更要“高效便民”，以降低成本的方式提升效益，保障社会
公众的权利不受损害。信息化技术的快速发展给不动产登记的审查和管理带来了

新机遇，特别是“互联网 + 不动产登记”全面推进，简化办事手续，提高办事效
率，降低行政相对人成本，符合减税降费的大政方针，同时，也对登记机构的审
查义务提出更高要求。登记机构的登记行为可产生物权的对世权，这就要求登记

机构应当对登记行为尽到审慎审查义务，从责任承担的角度来说，《民法典》确
立了过错责任原则，当登记机关未尽审查义务而造成财产损害时，就应当承担赔
偿责任。关于适用何种归责原则要视造成登记错误的具体情形而定，结合不动产
登记机关的本身职能与错误之间的关系程度决定归责原则的适用。

二是保障不动产当事人的合法权益。不动产登记审查制度越完善，客观上越
能够进一步保护申请人和相关利害人的合法权益。《宪法》第 13 条确立了私有
财产保护制度，不动产作为公民最重要的财产之一，通过登记的方式确认其物权
权属归于某公民名下，给予其法律上的确认，是对宪法保护私有财产规定的落实。

中国采取“登记生效主义”变动模式，不经登记不能对抗善意第三人，登记机构
在做出登记与否的决定之前，对不动产登记申请进行审查是登记机构的法定义务
和必经环节。只有登记机构依法履行审查义务，才能及时发现和制止申请人的弄
虚作假行为，排除不合法的登记申请，确保不动产登记公信力不受影响，有效保

障参与各方的合法权益。
三是维护交易安全并提升交易效率。不动产登记机关开展不动产登记行为的
目的是保护所有权利人的合法权益，并为交易市场建立一个良好的社会秩序。在
所有的不动产登记工作流程中，不动产登记审查是十分核心的流程，它能够有效

地帮助不动产登记工作顺利完成，确保交易安全。目前不动产产权变动频繁的现
状，人们对不动产登记的需求也日益增加，这与登记机构有限的审查能力产生了

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