Page 54 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

记类型的审查，需要更加合理审慎，尽到更多的注意义务。同时，不同登记类型
在审查标准上也具有个性差异，如更正登记、异议登记、预告登记、查封登记四
种其他登记类型，在不动产登记审查时，审查的范围和内容都应有所差异。以查
封登记为例，登记机构着重审查如下几个方面：一是被查封的不动产是已登记的

不动产，并属于被执行人或被采取财产保全措施人所有。二是人民法院已出具协
助执行通知书。三是收到查封登记协助执行通知书时，登记机构正在办理该不动
产其他登记的处理问题。四是查封登记失效后登记机构可否注销登记。
4. 明确司法审查中的合理审慎职责

若套用形式审查与实质审查的二元区分，合理审慎标准显然属于形式审查与
实质审查的杂交体。通俗地说，应当为登记机关的谨慎义务设置一个合理界限，
为此登记机构既要承担一定的审查义务以确保登记真实准确，同时也要将审查义
务界定在合理水平。合理审慎应当包含三层含义：一是登记机构必须依法履行法

定职责；二是不得违背法律的禁止性规定；三是严格遵守相应的法律程序。由此
观之，合理审慎本身并非可以精确量化的法律概念，具有一定的主观性和抽象性
特征，主观性是“合理”与否需诉诸登记工作人员“通常所具有的知识能力”，
抽象性则主要指“谨慎”与否无法具象化，因而未见得比通常主张的形式审查和

实质审查更为科学。对此，有学者主张对合理审慎标准进行改造，其中合理审慎
只能作为实体审查标准，另外还需要正当程序这一程序审查标准，严格遵循告知、
查验、异议中止和做出决定程序，通过程序管控规范登记审查。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条关于房屋

登记有关事项有明文规定：假如申请人所提交的申请资料存在虚假，登记机关并
没有进行合理审慎的义务，因此登记机关必须承担相应的赔偿责任。在最高法的
相关案例中，既有以“未尽合理审慎义务”为由判决登记机关败诉的，也有以“尽
到合理审慎义务”为由认定登记机关无过错的。最高法对合理审慎标准的理解可

以从审查对象层面进行分析。最高法主张登记机关一方面主要审查申请材料的形
式要件，即是否完整与符合法定形式，另一方面也负有审查申请材料真实性和实
质合法性的义务。但后者对应的审查义务具有不完全性，而是以登记机关的职责
和能力范围为限，以合理审慎为度。登记机构在日常的审查工作中必须和司法机

关保持频繁的沟通和联系，避免固步自封，超出审查的范围；执法机关应该将自
己的审判经验提供给登记机关的工作人员，帮助他们提高工作水平和工作效率，

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