Page 49 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

申请资料开展审查之时，如果对物权变动的原因关系行为，过多的审查干预，将
会出现公权过多使用在私权的情况，会导致私权自治被牺牲。如果使用形式审查
对申请人的申请资料进行审查，并不能保障申请人的材料具备合法性和真实性，
采用这种方式会容易频繁出现重复登记、虚假登记、错误登记的情况，对于登记

机关来说公信力会大大降低，与申请人之间的关系也会更加紧张。
实质审查有以下几处优点：确保登记结果合法，能够有效监督管理登记工作，
确保不动产物权受到法律的充分保护。缺点为：登记工作加重，效率降低；登记
投入的成本增加；权力更加寻租泛滥。审查标准在司法实践中，作为行政诉讼核

心，其直接对行政行为司法审查最终的权威和公正产生重大的影响，人民法院依
靠审查标准作为判断依据，以此来确定行政行为是否具备合理性和合法性。司法
审查标准的合理性直接决定了行政诉讼制度是否能够发挥出原有的功能。在司法
实践中，审查的标准一般根据下面几点进行确认：确凿证据；是否遵循法律，规

章制度开展工作；申请程序是否遵循法律规定；职权是否越界；是否及时履行工
作职责和义务；公权是否过度使用；结果是否公正。部分学者界定审查标准时，
以学理入手，认为其指代法院审查强度。应松年教授说过，司法审查最合适的程
度就是司法审查强度。司法审查既要制衡合宜，同时又不能过分干涉。从这个层

面上来看，审查强度与审查标准之间有着内在的、本质的、不可避免的联系。中
国不动产登记中，司法审查标准指的是“法院针对登记行为审查并给出判定结果
的整个过程中，遵循的所有准则的集合”。其不仅仅符合法律准则，同时也处于
法律之上，本质是精神内核。它能够准确判断登记行为的合法性。它是衡量不动

产登记行为是否合法（从程序到实体）的尺度。
具体来看，不动产登记的司法审查标准包括以下要素：登记行为主体合法。
只有登记机构才具备登记行为能力，受法律保护。登记权限合法。登记机构必须
在法定权限内做出登记行为。登记内容合法。登记行为有事实依据，当事人意思

表示真实，登记行为符合法律法规规定。登记程序合法。每一步登记行为流程都
依法操作，才能确保行为合法。登记形式合法。遵循法律形式进行登记，才能确
保登记行为合法。例如，申请人申请材料审查通过，应该对其受理申请需求，将
物权变动在登记簿上进行登记，同时发放产权凭证。在审查标准的选择上，应当

坚持实现“对公共利益目标的理性追求”的价值导向，既要避免效率的片面性，
又要防止因过分追求准确性而忽视效率。一方面，不动产交易涉及人民群众的重

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