Page 50 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

大财产权益，登记机关承担一定程度的审查义务，减少登记差错是十分必要的。
另一方面，随着市场经济的快速发展，登记机关的过度干预势必会降低交易效率，
也会增加参与各方的交易成本。因此，登记机关也应该投入更多的行政资源，承
担更高的行政成本。

此外，对于申请材料的真实性和内容的合法性，尤其是原因行为，登记机关
往往没有审查能力。有学者说过，判断推行制度是否合理，并不是以百分百的效
果为依据，也并不以达到设计者预期目标为依据，而是从社会角度入手，计算制
度推行的成本和产生的收益，并进行比较，当收益比成本大时，就说明制度是科

学合理的。
登记机关想要提升登记工作的准确性，保护申请人的合法权益，必须在遵循
审查标准的前提下，在审查工作中认真负责，尽力避免错误登记，确保登记簿的
登记内容符合申请人不动产物权的真实权利，从而才能够达到申请人的预期要求，

在和民众建立良好关系时同时又能有效地提升登记机关的公信力。
目前，不动产登记工作具有众多不足。但是现在最主要的任务就是完善不动
产登记制度，从而提高登记的准确性和合法性，帮助登记机关提高公信力，缓解
同人民群众合理需求之间的矛盾。按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若

干问题的规定》与《最高人民法院办公厅对〈关于统一法律适用标准有关问题的
函〉意见的复函》两项文件的规定，联系《民法典》第二百一十二条的具体规定，
不动产登记的审查标准主要是要求登记机关必须“履职尽责，合理审慎”，履职
尽责指的是登记机关在开展登记工作的时候，必须遵循法律办事，赋予的职权必

须依法使用，不可滥用权力。合理审慎则是登记工作不但要符合主观要求规范，
还要符合客观要求规范。如果涉及的不动产登记行政复议案件，主要是判断登记
机构是否履行了合理审慎的义务。登记机构的工作人员进行核查、询问和实地查
看，主要是为了尽可能地保证登记内容与不动产的真实情况相一致，避免产生登

记错误，给当事人造成权益损害，这些其实都是要求登记机构尽到合理审慎的审
查职责。合理审慎的职责要求，明确了登记机构要在其能力和职责范围内，认真
审查申请登记材料，最大程度地确保登记的真实性，具体而言就是申请资料无瑕
疵，这里的无瑕疵是指申请登记的资料上没有明显的涂改痕迹、没有遗漏重要的

文件材料或者是与登记机关职责密切相关的文件格式不存在错误，只有不存在瑕
疵的情况下才可以办理登记。

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