Page 55 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

并且逐渐让审查标准适应司法的发展趋势，从而能够有效地减少错误登记。所以
登记机构在开展审查工作时，必须和司法机关进行交流合作，从而才能够实现登
记机关的审核标准符合司法机关对登记工作的行为认定标准。
（二）完善不动产登记审查程序

由于不动产登记属于一项行政行为，从学理层面的登记程序构建应当围绕
公权力的行使来进行，这个公权力就是登记机构的审查权，主要包括：审查申请
材料真实性；实地查勘或调查等。登记机关的审查工作只有实现“安全高效”目
标，才意味着他们的审查水平有极大的提升。值得注意的是，审查工作中必须遵

循形式同意为首要原则，合法原则只能位于其后。因为“必须按照登记标准程序
开展工作，才能够实现正确登记的目标”。日常不动产登记中，我们不能忽视登
记程序机制对物权实体法律制度起到修正和弥补的作用。不动产登记审查程序的
设置科学与否直接关系到登记效率的高低、申请人负担的轻重，因此登记机构需

要区分收件受理和审核登簿两个阶段实施登记审查，对于审查范围和强度必须准
确界定。
中国大多数登记机构开展审查工作都是通过窗口收集材料，再将材料分别派
发给各个部门审核。下面在分阶段进行审查的理念指引下，来阐述不动产登记审

查程序的构建。
1. 收件受理阶段
对于这些申请材料，登记机构主要是对其进行表面审查，判断这些材料是
否齐备。这样可以提前排除不符合法律规定的登记申请，一定程度上能够减轻后

续审核阶段的负担。收件受理阶段的程序主要包括以下七个环节：一是查验登记
房屋；二是查验申请主体；三是查验身份证明；四是查验申请材料形式；五是查
验书面申请材料；六是申请材料确认；七是询问。按照《暂行条例》及《实施细
则》的相关规定，其审查结果分为受理、不予受理、当场更正和补正材料。需要

指出的是，受理之所以作为不动产登记中的一个独立程序，是因为登记机构受理
后将可能出现两方面的法律效果，一方面是登记机构将受到登记时限的限制，另
一方面是登记机构应当按照受理时间的先后完成同一不动产上多个不动产登记的
申请。从完善收件受理阶段审查程序角度来看，在登记申请人方面，需要加重申

请方式即单方申请和共同申请的审查，履行更严格的注意义务；在对登记能力审
查方面，结合新形势，逐步扩大不动产登记能力范围。

·43·