Page 53 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

享技术，实现各部门快速交流合作，如国土资源、公安、财政、税务等部门。目
前，大连市不动产登记机构和当地的公证部门实现了信息共享，能够帮助登记工
作人员查阅材料的真实性；深圳市不动产登记中心和当地的税务，社保部门都实
现了信息共享，登记机关在审查材料时，根据相关部门提供的信息直接判断材料

的真实性；重庆市不动产登记机关和住建、税务等部门都实现了信息共享，使用
电子信息技术取代纸质材料，当申请人的材料通过审查以后，直接当场进行登簿
缮证。在“准专家注意义务”下，登记机构对私权的介入程度仅次于专家审查义
务，当事人的意思自治空间也极为有限。

第三，登记机关在履行职责时对于材料的真假性辨别，只需要承担“一般人
的注意义务”。审查工作都是由工作人员负责，这些专业人员并不具备超乎常人
的辨别能力，所以他们对于材料真假的审查也只承担形式审查义务。如“蒙慧诉
柳州市自然资源和规划局行政登记案”中，二审法院指出，蒋某与柳江银行签订

的合同是否符合最高额抵押合同的相关规定，不属于市自然资源和规划局审查的
职责范围。但是这些材料真假性的审查，常人就可以做到准确判断，因此登记错
误的出现是由于登记机关审查义务没有尽责，所以必须承担赔偿责任。在“一般
人的注意义务”下，不动产登记机构对私权的介入极为有限，权利人的意思自治

应尽可能加以保障。总而言之，登记审查标准的确定是不断发生变化的，当制度
和技术发生较大变更后，其自身也应与时俱进适时加以调整优化。登记机关在开
展审查工作时，必须根据外界的变化对自身的工作进行相应的调整，提高审查质
量和工作效率。如果登记机构并没有尽职提高自己的审查水平，出现可以避免的

错误登记，此时他们也必须承担与之匹配的赔偿责任。
3. 不同登记类型的审查标准应具有差异性
不动产统一登记改革以来，《暂行条例》充分吸收原有法律规定和实践做法，
其中第 3 条规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议

登记、预告登记、查封登记 8 种登记类型。其中，首次登记、变更登记、转移登
记、注销登记属于权利登记的范畴，而更正登记、异议登记、预告登记、查封登
记是法律规定需要登记的其他法定事项，这 4 种法律规定的其他登记类型为不动
产登记制度适应实践需求留下了一定空间。前述 8 种登记类型构成了涉及中国不

动产登记业务各个阶段、各个层面、较为完备的登记类型体系。对于不同登记类
型的审查标准应具有一定的差异性，对权利登记的审查强度必定要严于对其他登

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