Page 51 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

三、不动产登记审查制度的完善

（一）明确不动产登记审查标准
在建立不动产登记的审查标准时，需要考虑以下几个因素才能保证标准更加
规范科学：审查的难度、成本、时间限制等。此外，在选择审查工作的方式上，

必须保证方式方法具有一定的科学性和合理性以及可操作性。审查标准实质上就
是对审查义务进行具体的阐述和说明，中国登记机关在使用审查方式时，一直对
究竟是选择形式审查还是实质审查存在争论。由于中国特殊的基本国情，结合社

会经济发展情况来看，仅仅明确一种审查标准形式处理登记工作都存在片面性，
不利于彻底解决存在的问题，对于中国目前情况而言实质审查和形式审查各有其
自身优势，它们之前是互补的关系。所以在实际的登记工作中，必须根据实际情

况选择最适宜的审查标准，从而才能确保登记工作更加准确，登记效率和质量也
会得到提升。因此，未来不动产登记机构的工作方向就是不断地寻找方法，更加
有效地平衡安全和效率的关系，登记机构应该认识到安全和效率都是相对的，并

不能达到极致，只有平衡两者的关系，才能够提高登记工作的质量和效率。
1. 不同阶段的审查标准应具有差异性
在建立不动产登记审核标准时，应该围绕审查开展工作，在登记工作中必须
确保申请人的相关材料都符合法律规范，并且也要提高审查质量，提高登记机关

的公信力。欲使审查标准更加严格必须对审查程度进行优化调整，将其分为不同
的阶段，从而才能更加细化地开展审查工作。受理前登记机关应该采用形式审查
的方式开展工作，受理后应该对所有审查资料的真实性和合法性逐一进行审查。

事实上，登记机构没有能力对所有的申请材料审查真伪，也没有必要对所有的申
请资料识别真伪。中国在关于不动产登记受理之前，都是采用形式审查的方式。
当受理之后，对其进行审查，则更加关注其真实性，表现为“形式审查+注意义务”。
第一，受理阶段的审查标准。登记机关只负责对申请材料进行表面形式审查，

保证申请材料在形式上的合法性和准确性，以判断是否进入审核环节，并非单纯
的接收材料。受理阶段登记机关的审查义务包含：登记工作是否符合职责规范；
相关申请材料是否齐备；材料是否合法真实；申请签名是否规范；身份信息是否

和登记簿保持一致；相关委托书是否合法；申请复印件是否和原件保持一致。
第二，审核阶段的审查标准。审查标准主要还是选择形式审查作为主体，然

·39·