Page 52 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

后再搭配实质审查进行辅助。对债权的申请材料进行审查时，如果存在违反法律
规范的条款时，登记机构必须对其进行审查：申请人意愿是否自愿；债权关系是
否合法等。在审查共有的不动产关系时，登记机关工作人员必须保持谨慎审查的
原则，所有权利人意愿是否统一；权利人是否有所遗漏；共有物是否有多位继承

人；共有物是否在婚姻关系下等。如确认所有利益共有人意见统一，必须提交相
关的证据，如果缺乏材料登记机关必须要求申请人补充材料，防止出现错误登记
的情况。
2. 不同事项应建立区分审查标准

第一，登记机构具有“专家注意义务”，该义务和登记机构的义务、职责紧
密相关。这类登记事项本质上属于登记机关在履行行政管理职能过程中制作的信
息，登记机关需要承担最为严格和全面的审查义务，全方位审查其形式和内容，
如不动产登记簿和不动产权证书或登记证明等，这类事项主要是指不动产权属信

息，由登记机构负责制作并保管，因而拥有很高的识别经验和能力。在“辽东高
校后勤发展有限责任公司诉宽甸满族自治县自然资源局土地行政登记案”中，二
审法院认为，宽甸县自然资源局在没有审查土地上附着物权属的情况下颁发包括
涉案土地在内的土地使用权证，如果审查义务未完全履行，此时登记结果撤销。

登记机构的工作人员必须具备超强的识别能力，对审查工作合理审慎，从而才能
够尽量减少错误登记。
第二，不为登记机构直接制作，但可以通过部门之间的信息共享机制灵活取
得的，登记机构宜负有“准专家注意义务”。各部门协调合作的前提就是搭建信

息共享平台，促进有效信息在各部门间无障碍地高效流通。随着政府数据共享大
平台的建设完善，涵盖各类不动产信息的登记信息系统逐步形成，登记机构获取
这类申请材料的原件进而予以核对不是难事，因而同样具备审查其真实性和有效
性的能力。实践中，登记机构获取的申请材料，一部分是国家有关部门制作的证

明材料，尽管登记机构仅仅负有形式审查义务，无权对其合法性和真实性进行研
判，仍应当尽其所能，充分利用数据共享大平台，核查申请材料的真实性和有效
性；另一部分是有关机构出具的证明，如测量说明书、公证文书等，一般来说这
些专业中介机构出具的证明准确性高，能够对相关事项产生更好的证明效力，登

记机构需在能力范围内对其是否符合法律法规及其真实性予以审查判断。《不动
产登记暂行条例》第二十五条明确提出在国家各个政府部门之间建立信息互通共

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