Page 68 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

动产首次登记涉及多个环节，且每一个环节的影响因素较多，所以需要及时排查
相关的风险并采取有效的措施加强风险的全面防控，才能避免发生矛盾或者纠纷，
影响相关人的权益。具体存在的风险主要体现在以下几个方面。
（一）登记范围确定方面存在的风险

根据国家相关法律和实施细则的有关规定，对于不动产开展首次登记过程中，
提出了相关的登记范围界定要求，但是内容却不完善。比如关于会所，指的是指
建设工程规划许可证、规划验收合格证明中载明的规划用途为会所的服务设施，
是否应当列入不动产首次登记的范围，目前还颇有争议。有关政策规定，在进行

房屋初始登记办理过程中，建筑规划区内的业主共有的道路、绿地、其他公共场
所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，应登记为业主
共有。但是却没有关于会所的权属规定。从一定程度上进行分析，会所的建造成
本已经计入房价或会所已纳入公摊，所以产权应归全体业主所有。如果开发商对

会所进行首次登记，需要登记机构对权属公司的归属进行全面审查，如果审查不
严格，或者主观臆断，将会直接影响会所不动产首次登记效果。
（二）登记机构存在的风险
在不动产首次登记过程中，由于登记机构自身的因素，可能造成一些风险，

主要表现在：一是按照最新的《压缩不动产登记时间实施方案》，登记机构在办
理登记业务时需要提高工作效率，也明确了具体的办理时限规定，对于不动产交
易或者抵押金额较大，就算按照相关的政策进行高效办理，但是对于那些急于快
速获得抵押贷款的机构或者需要拿到卖房款的公民而言，登记相关的手续办理依

然需要很长的等待时间，为此会催生登记机构人员收入加急费用进行办理的情况，
在一定程度上增加了廉政风险。二是一些登记机构工作人员为了谋取利益，在进
行权籍调查过程中会指定相关的测绘单位，或者在业务开展过程中，和房产中介
机构进行联合串通，从而收取特定中介费用等情形。三是在不动产登记过程中，

登记机构工作人员可能存在违反职业操守，将相关登记信息泄露等情况。四是在
不动产登记过程中可能存在相关的登记机构工作人员违规收取好处费，对相关的
验收申请材料审查不严格等情况。
（三）登记申请人层面存在的风险

不动产首次登记过程中申请人需要提交相关的有效材料，虽然采取了很多种
手段来防止出现虚报材料等违规情况，但是在冒名顶替、虚假材料识别等方面依

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