Page 71 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

房产，造成面对离婚时要办理房产分割处理。受目前中国社会发展的影响，房屋
价格越来越高，许多新婚夫妻都会选择房屋分期付款，在婚后未还清房款的情况
下，如果遇到离婚问题，会导致房屋的抵押权发生变化。所以不动产登记机构在
处理这类问题时，会要求当事人先将房屋抵押登记申请注销，然后再进行不动产

的转移登记，之后还需设立新的房屋抵押权。但是这种方式存在很大的法律风险，
许多抵押权人都不愿意将房屋进行抵押权的注销登记，所以当事人需要还清银行
房屋尾款，才能对此房屋进行不动产登记转移，因为离婚双方未及时处理房屋纠
纷问题较易引发矛盾纠纷。

目前，因为待抵押房屋尚未有可以依据的法律规章，导致可能存在的问题如
下：当抵押人发生自然死亡时，因其还存在房屋的抵押，所以不能直接将房屋的
产权登记转移至他人名下，即使通过法院判决有效的处理，也不能直接在不动产
机构进行转移登记。这在一定程度上造成了房屋资源的浪费，而且对发生不幸的

抵押人亲属来说又是一个打击。所以国家及政府部门应该对此类特殊情况的房产，
做出相应的法律规定，保障人民的合法权益得到有效保护。
（二）解决途径
将宣示登记与处分登记合二为一。因办理转移登记的前提条件是不动产首次

登记，所以必须由宣示登记之后才能进行处分登记，但在现实的转移登记情况中，
存在被执行人不配合登记的现象。依据“协助执行通知书”规定，当房屋的材料
具备齐全时，不动产登记机构可以对不加以配合的被执行人的存在诉争的房屋进
行强制性执行，将其当“具备首次登记条件”的房屋看待，直接登记在申请执行

人的名下，该次登记同样可视为对被申请执行人的处分登记，完成宣示登记与处
分登记的合二为一，进行一并登记，发放不动产登记证书。
提高不动产机构工作效率。中国的不动产登记的信息管理基础平台于 2018
年 8 月份实现全国联网，标志着中国的不动产体系将进入全面运行阶段，所以如

何合理利用这一网络信息平台加大对不动产行业的推动，使其更为有效地为人民
服务成为全国各地政府和不动产机构需要联合解决的首要问题。
精简登记手续，压缩办理时限。为节省房屋买受人办理房屋不动产转移登记
的时间，不动产登记机构应该在符合政府相关房屋交易条例的基础上，对不动产

转移登记的申请流程和房屋受理条件等进行简化，排除烦琐且不必要的办理环节，
将登记手续办理流程做到最优，手续最简，时限最短，方便申请递交不动产资料，

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