Page 74 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

或者被继承人父母档案、工作履历查询等方式，明确及死亡情况，从而为后续登
记工作的开展提供可参考的依据，提升登记的效率。针对无法获取上述证明材料
的情况，被继承人死亡时年龄已经在 80 周岁以上，继承人对其情况知之甚少，
此种情况下，可以先让全体法定继承人签订承诺书，证明被继承人的父母死于被

继承之前。借助这种方式，在登记过程中，申请人可以不必花费大量时间收集资
料，让申请人的负担减轻。
持有公证遗嘱的申请人是否要其他法定继承人到场核验。通过分析《不动产
登记操作规范（试行）》第 1 条、第 2 条、第 6 条、第 8 条的规定可以明确，在

进行不动产非公证继承转移登记前，所有法定继承人或者遗产的赠与人要全部到
不动产登记机构，统一完成继承材料的检查与核验。但是结合当前的登记现状分
析，在具体实践过程中，经常有申请人拿着公证遗嘱办理转移登记的情况。通过
中国《民法典》中的相关规定可知，遗嘱的类型较多，具体有自书、录音以及公

证等。其中，对于公证遗嘱来说，在《不动产登记操作规范（试行）》第 1 条、
第 6 条、第 8 条中，对此方面并没有做出详细说明。所以在缺乏依据的情况，即
便申请人拿着公证遗嘱申请登记，所有法定继承人依然要到登记机构完成检查与
核验。故而，虽然当事人持有公证遗嘱，依然不能确定是否为被继承人的最后一

份遗嘱，在登记时，应该本着严谨、慎重的原则，要求全体法定继承人到登记机
构，在经过详细的问询之后，确定遗嘱没有任何问题，可以根据公证遗嘱完成登
记受理。但若是法定继承人不同意到登记机构，可以告知当事人到法院提起诉讼，
由法院判决不动产的处理结果。

不动产非公证继承转移登记是否适用于承诺办理。结合中国现行的规定可以
明确，在开展登记办理工作期间，应该从民众的角度考虑，为人民提供最大的便利。
针对使用频率高且获取难度大对证明事项，可以加强对告知承诺制的落实。针对
风险很大，诸如与人们的生命健康有密切关联、涉及国家安全或者生态环境保护

等，再加上纠错成本偏高且损害挽回困难的证明事项，在实际处理过程中，告知
承诺制的适用性不强。这一情况为登记工作的开展带来较大难度。因为不动产非
公证继承转移登记与群众财产安全有密切联系，同时涉及的金额较大，如果登记
的不动产在经过配偶抵押、买卖，之后再进行纠错，这在对抗善意第三人方面会

面临很大挑战，甚至会导致群众的财产受到损失，群众的权益没有得到相应维护。
为解决此类问题，在进行不动产非公证继承转移登记期间，如果存在重要资料缺

·62·