Page 38 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

让、转让活动规律化、转让活动法律化，做到有法可依。自1987年11月起先后制
定和颁发了地方性土地使用权有偿出让转让的法规，如1987年11月29日上海市出
台《上海市土地使用权有偿转让办法》、1987年12月29日广东出台《深圳特区土

地管理条例》等。
④修改宪法和土地管理法。1988年4月12日全国人大通过宪法修正案，删除
宪法第十条第4款中不得出租土地的规定，改为：“土地使用权可以依照法律规
定转让。”这就为全面推广土地产权制度改革扫清了道路，1988年12月29日土地

管理法也作出相应的修改。
⑤制定全国性的土地使用权出让利转让条例：1990年5月19日，国务院发布
了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、
转让、出租、抵押、终止及划拨土地使用权作出了明确的规定。

⑥党的十八大召开以来深化改革创新并系统捋顺土地管理制度。深化改革进
行制度创新方面，主要包括建设城乡统一的建设用地市场、建立国土空间规划体
系等；系统捋顺土地管理制度，主要包括进行政府机构调整、对法律法规进行系
统修订等。

2.城市土地产权制度的特点
中国是一个社会主义国家，经过以上发展历程，在借鉴国际和有关地区特
别是香港地区的经验的同时，已经形成了一套自己的别具特色的城市土地产权制
度，概括起来有如下特点。

（1）权利法定原则
中国历来就有大陆法系的立法传统，大陆法系追求的是形式理性，即建立在
严格的概念基础上的高度逻辑性和系统性，并以演绎法为主要思维模式，这一点
与追求实用主义、以归纳法为主要思维模式的英美法系有很大的不同。在大陆法

系中，土地权利属不动产权利，是由民法中的物权制度设定的，大陆法系各国均
坚持物权法定的原则，对土地权利的种类有明确的规定，这种明确的规定限制了
民事主体对权利种类的创立或创设，因此不允许像英、美、法系中在土地产权设
置中贯彻契约自由的原则。根据中国现行的法律、法规的规定，中国城市土地产

权的种类主要有：土地所有权、使用权、典权、地役权、抵押权和租赁权。值得
注意的是，1990年国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条
例》基本上借用了香港的土地批租制度，只是将批租改为了出让。香港是以判例

·26·