Page 93 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第四章 房地产价格研究

个别因素影响较大。
（四）房地产价格与物权的密切相关性
房地产在自然地理位置上是不可移动，房屋的转让其实是该房地产的所有权

和房屋使用权等，房屋的价格也就是这些无形权益的价格。同一宗房地产，在市
场经济条件下，其价格根据房地产的用途和转移的权益不同也会不同。
（五）房地产价格的多因素制约性
由于房屋建造多数具有不定型、露天作业、单价生产、工期长等特点，导致

制约房地产价格形成的不确定因素很多，价格变异性大，价格形式也较灵活。
（六）房地产的保值性和自然增值性
房地产保值性源于人们的生活需求的不变性和土地资源的永久性。房地产增
值性则是由于随着人口的不断增长，土地使用面积的逐渐减少，建材价格等房地

产生产成本上涨等导致的。中长期房地产增值伴随着市场和房产供求的变化而有
所波动，但总体是呈现一个上升趋势的。

四、房地产价格的构成

房地产价格的构成是房地产价值构成的货币表现。房地产价格由利润和总成
本两部分构成，房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的
总费用，由于房地产价格分类的不同，对其价格构成的表述也不尽相同，一般包
括：土地开发费、地价、建筑安装、税金、工程造价、利息和其他费用分摊等，

它的大小主要取决于每个项目的实际耗费值和总成本中所包含项目的多少。
（一）土地价格的构成
土地价格的实质是资本化的地租，是土地租用一定期限内土地使用者对使
用权所支付的租金总和。城市土地一般经过了人类的开发改造，改变了土地的自

然形态，并且根据需要，不断地在原城市土地上再追加劳动，修建了各种基础设
施，所以城市土地具有更高的价值。
现阶段，中国实行的土地政策，城市土地属于国家、郊区土地属于集体，
国家在城市建设过程中，对郊区土地实行有偿征用，然后有偿出让给房地产开发

商，再有偿转让给建房单位。
（二）房屋建造价格的构成
房产的工程造价是构成房产实体的费用，在房价中占较大的比重，它还可分

·81·