Page 97 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第四章 房地产价格研究

（二）城市规划、土地规划政策和行政隶属变更政策
城市规划和土地规划政策都会对房地产价格产生很大的影响。具体表现为：
第一，当某个地区被规划为新区时，该地区的经济会有所发展，土地的价值会上

升，价格将会上涨，尤其是被规划为商业区用途的土地价格将会更高。第二，郊
区农用地转变为城市建设用地，土地增值，价格上涨。这样会造成房地产的成本
增加，进而会刺激当地房地产价格上涨。此外，地区行政隶属的变化也会引起房

地产价格的改变，在同一个地区，市级区域的房地产价格一般高于镇级区域的房
地产价格，镇级区域的房地产价格一般高于农村地区的房地产价格。

四、人口因素

房地产尤其是居民住宅，是人类生活所需的基本生活消费品。人是房地产的主
要消费群体，那么人口因素是如何影响房地产价格的？第一，房地产价格与人口数
量一般来说是同方向变化的。人口数量作为影响房地产价格的社会因素之一，它的

多少与房地产价格有密切联系，当人口数量增多时，会增加对房地产的需求，而房
地产的供给相对来说是一定的，因此将会导致房地产价格的上升；而当人口数量减
少时，对房地产的需求会相应减少，房地产的供给相对是不变的，进而房地产价格
将会下降。第二，人口素质对房价产生正向影响。社会在发展，劳动者的文化程度

在提高，提高了人口素质，人们对生活质量、公共服务设施和居住环境等要求也会
相应提高，房地产商为迎合人们的期望，加大质量和品位等方面的投入成本，增加
了房地产成本，房地产价格提高。家庭人口结构是指整个国家或地区的家庭平均人

口数、家庭单位数。它的改变会造成居住单位数的改变，这将会影响到整个国家或
地区对房地产的需求，从而对房地产价格产生影响。

第三节 房地产价格评估

一、房地产价格评估的概念

房地产价格评估，即持有房地产估价执业资格的从业人员，立足于房地产估
价目的、合理估价程序以及估价原则，对房地产特点权益进行推测以及在某个阶
段可能会出现的合理价格。对于房地产价格评估而言，指的是相关人员模拟房地

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