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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

为：勘察设计费、规划设计费、工程报建费、建造成本、投资利息与相关税费。
（三）房屋销售价格的构成
这主要包括销售费、经营管理费、房屋销售税和利润。决定房地产价格的

因素是多种多样的，通过分析房地产价格的形式和影响房地产价格影响因素，有
利于制定合理的价格政策，采取科学有效的价格管理手段，保证房地产业的稳步

发展。

第二节 房地产价格的影响因素分析

房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的，任何一次房地产价格
的波动，可能是其中一个因素或者某几个因素作用的结果。只有对影响房价的因

素进行综合考虑才能分析清楚引起波动的原因。基于此，下文分类介绍房价的影
响因素。

一、自身因素

同一般商品一样，房地产价格的高低受自身状况好坏的影响。房地产所处
位置的优劣，关系着所有者的经济收益和生活满意程度及其社会影响。房地产的
位置主要是指自然地理位置和社会经济位置，前者得益于先天的自然条件，后者

主要受城市规划的制定或修改、交通道路建设等其他后天人工影响。因房地产的
用途不同，位置优劣的判定标准有所差异，但周边附带有学校、医院、经济活动
中心、交通要道的房地产，价格大大高于位置偏远的房地产。此外，在西方经济

学的价格理论中，商品的价格是由商品的供给和需求决定的。成本作为影响房地
产供给的重要因素，通过影响供给间接作用于房价的波动，可见成本因素的在影

响因素中的重要性。其成本主要包括土地费用、前期工程费用、建安成本、市政
公共设施费用、管理费用、贷款利息和税费等。中国的土地是政府垄断资源，并
且土地资源兼具有限性和稀缺性，土地自然供给弹性为0，再加上中国的城镇化
进程的加速发展，对土地的需求有增无减，在经济学模型中，供给不变，需求增

加，会促使土地成交价格不断上涨，造成房地产开发成本增加，进而影响房价。
同时地价的上涨还会影响房地产价格未来预期的变化。近年来，一些开发商通过

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