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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

产市场价格产生的相关过程，然后呈现出交易价格，有机结合了评估过程的实践
经验，具有复杂性、艺术性、专业性等。同时，房地产价格评估涉及环节较多，
如商品房开发、房地产交易等。对此，规范房地产价格评估管理，可推动中国房

地产交易市场实现稳定、持续地发展。

二、房地产价格评估方法

（一）人工神经网络法

人工神经网络是以人脑为研究对象，通过模拟人脑作用机制实现某些特定目
标的非线性信息处理系统。由于人工神经网络法建立在模拟人脑的基础上，所以
也被认为是最成熟、最复杂和最完美的信息处理系统。研究开始，人工神经网络
模型被广泛运用于自动化控制、智能识别与图像处理等方面，但近几年来随着人

工神经网络模型技术的普及与推广，人工神经网络模型也被广泛引入经济与管理
领域，运用其对房地产价格进行评估就是其中一个重要方面。在现实生活中经验
丰富的估价师利用存储在大脑之中的可比实例资料，通过比较实例和估价对象，
最终得到估计对象价格。运用人工神经网络模型实施房地产价格评估可以有效克

服和避免传统方法中因评估者主观判断而对评估结果产生的不良影响，评估结果
的实用性、适用性更强。此外，该模型亦可以有效克服样本容量限制，因为人工
神经网络模型是稳定的，所以通过网络学习能力与训练水平提高形成的学习网络
存在稳定性，不会随着样本容量扩容而产生变化，研究精度大幅度提高。

（二）特征价格法
特征价格法（Hedonic Pricing Models）是基于房地产特征不同，房地产价格
形成机制也会存在差异的原理。特征价格法有时候也被称为效用法或价格法。在
房地产评估活动中如果能将不同房地产价格影响因素实施分解并将房地产特征固

定不变，就可以将房地产价格变动的特征因素分离出来，剩下的部分就是受供需
关系决定的房地产价格变化。传统特征价格法主要用于揭示空气质量、机场噪
声、区位条件、邻里环境和物理属性等不可观测变量的效应。通过上述分析与比
对可知，已有房地产评估方法基本上都是从整体层面实施房地产评估，“结构”

层面的关注相对较少。特征价格法则正好填补了方法论空白。因而相比较已有评
估方法，特征价格法取样相对容易、模型的经济意义更为直观。特征价格法也被
学术界赋予崇高地位，被认为是最有运用前景的方法。

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