Page 99 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第四章 房地产价格研究

由于特征价格法所涉及的特征变量一般都是与房地产属性紧密相关、高度关
联的属性变量，因而在实际操作中运用特征价格法评估房地产价格时，要对其属
性做细致入微的调研，这就使得基于宏观层面的统计分析变得十分艰难。因此，

现阶段特征价格法的操作基本上都是基于调研数据。贾士军、蔡砥基于广州房地
产二手交易市场的月度调研数据并结合GIS（地理信息系统）技术，从距离商业
中心距离、山江公园距离、地铁距离、噪声、间隔、是否装修、装修新旧度、朝

向、景观、楼层、楼龄、阳台数量等特征变量层面，实施房地产价格评估，其评
估结果如表4-1所示，可看出特征变量的变化对房地产销售价格的影响。因而，
相比较传统方法，特征价格法评估房地产价格时对房地产市场发育程度也有严格
要求，对信息透明度、公开程度的要求极高，这样所得到的评估结果才更具信度

和科学性。

表 4-1 特征价格法评估结果
变量 未标准化系数 显著系数
常数 -5004.79 0.165
商业中心距离 -0.561 0.000
山江公园距离 -0.985 0.000
地铁距离 8.088 0.000
噪声 45.487 0.100
间隔 33.397 0.000
是否装修 40.623 0.000
装修新旧度 27.401 0.000
朝向 22.773 0.000
景观 16.285 0.000
楼层 51.305 0.000
楼龄 -376.729 0.000
阳台数量 126.655 0.000

（三）空间分析法
GIS的发展不但为定位和变量的量化提供了便利性，也改变了传统的对于距
离测量仅仅依靠欧氏距离（Euclidean distance）进行量化的局限性。随着空间计
量与统计方法的整合，它们的分析能力也更强，空间格局分析、空间自回归分析

以及变异分析和克里格技术等方法还有助于探测邻近区域的影响和揭示房地产市
场的变异性，而这是传统计量方法所不能揭示的。传统计量经济学极大地忽视了
地区数据模型存在的空间异质性和观测中存在的空间依赖性两大问题，违反了回

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