Page 100 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路
Enterprise Tax Risk Management and Planning Ideas under the
Background of the Fourth Phase of the Golden Tax Project
地增值税的计算也会产生影响。房地产企业成本确认的主要问题是虚增开发成本，
开发成本会影响企业所得税额和土地增值税额的计算。一些企业可能会通过虚列
开发成本达到减少利润总额，进而减少税负的目的，其中主要涉及拆迁补偿费、

前期工程费、建筑安装工程费等。金税工程平台中收录建设管理委员会等政府部
门和工程造价等中介机构的造价信息，与房地产企业申报的开发成本进行对比，
充分判断企业开发成本是否合理，设置风险区间，差异超过正常区间时给企业出
示风险预警。

房地产企业在进行账簿设置时未建立分项目的成本明细台账或账务混乱，对
归集的成本项目没有办法按照公司章程或者建筑面积有效分配，在成本归集时出
现不透明、不合理的情况，使某些项目成本重复结转，增加了当期缴纳企业所得
税、增值税和后续项目清算环节的税务风险。在金税系统中，税务机关利用政府

其他部门和中介机构等各方数据，对比分析企业是否存在成本费用重复列入开发
成本的问题，根据房地产行业特点，收集具有行业普遍性的重复列支项目，建立
重复列支项目数据库，严格排查企业申报中涉及的风险较大的项目。
3. 项目销售环节的税务风险识别

在房地产企业运营中，现金回流的重要环节是项目销售环节。由于企业需要
较大的现金流，且房地产企业在收到预收款时应预缴税款，在此环节可能出现逾
期纳税或者少缴税款的情况，主要涉及增值税、印花税、企业所得税和土地增值
税等。

这种税务风险主要是由于不同销售方式造成的，一方面，房地产企业将商品
房用于换取生产资料、抵偿债务、投资入股、捐赠、职工福利等行为，在会计和
税法方面对这些行为的处理存在差异，在税法上房地产企业对这些行为应该视同
销售，计算缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，部分房地产企业对于视同销

售行为不敏感，可能导致漏缴、少缴税款的税务风险。税务机关利用金税工程强
大的数据共享能力，将信息数据与其他政府部门进行交换和共享，实现对房屋状
态实时追踪，重点监督房地产企业视同销售行为。另一方面，房地产企业采取开
盘预售方式，在项目未完工前进行销售，收取的购房定金等款项，应该作为收入，

按照预收款缴纳增值税和土地增值税，预估净利润预缴企业所得税，金税系统中
建立了企业所得税和增值税的对比模型，主要对比两个税种申报中收入的差异，
若企业出现未将预收款作为收入、预计净利润与行业标准相差较大、增值税和企

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