Page 99 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

第三章 “金税四期”下企业税务风险识别逻辑揭秘

在金税工程下，房地产企业涉及税种多和税额大等特点，给企业带来了更为复杂
的税务问题，增加了房地产企业税收处罚成本，对企业发展提出了更高的要求。
因此，在金税工程下进行房地产企业税务风险识别和防控是非常必要的，对税务

风险的认识有助于增强房地产企业经济利益获取能力，金税系统优化促使企业在
资源配置时考虑税务成本，有利于企业对各项资源进行最优的统筹配置，同时及
时、足额缴纳税款，有利于提高企业社会形象，建立良好的信誉，提高企业核心
竞争力，促进企业长远发展。

（二）金税工程下房地产企业的税务风险识别
1. 土地取得环节的税务风险识别
房地产企业运营的前提和必要条件是获取土地使用权，企业在取得土地使用
权或改变土地用途时会涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税和印花税等。如

果企业工作人员不熟悉相关税法规定，少缴税款或逾期缴纳，企业将会面临加收
滞纳金的处罚，也有可能忽略相关税收优惠，增加不必要的税收负担。
在金税工程下，土地管理部门的土地信息和规划部门的规划信息在平台中实
时更新，税务机关在企业取得土地使用权或者变更土地用途时便获得相关信息，

如果企业未及时向税务部门申报土地信息并缴纳契税、耕地占用税、城镇土地使
用税等，会被风险控制系统识别，给企业带来税务风险。此外，房地产企业在取
得土地时，契税等税种的计税依据是取得土地使用权的全部价款，因此涵盖实物
资产、货币资金、有价证券等所有形式支付的对价，对老旧小区的开发改建项目，

计税依据要包括拆迁补偿费、补助费等，其他方式取得土地还可能涉及土地评估
费和拍卖佣金等，部分企业对计税基础不明确，导致纳税金额与金税系统中税源
登记有差异，触发金税工程的预警系统。在该环节中，契税、城镇土地使用税、
耕地占用税等税种联系密切，房地产企业对这些税种的税收优惠认识混乱，错误

使用税收优惠导致漏缴税款或者重复纳税而增加不必要的税收负担。当房地产企
业未全部缴纳三个税种税款时，金税工程下的风险识别环节会判断税种之间的逻
辑关系，系统根据风险模型进行风险识别，做出预警。
2. 开发施工环节的税务风险识别

房地产企业运营的核心和重点是项目开发施工环节，该环节涉及的税种比较
少，主要是增值税进项税额抵扣和当年企业所得税的计算，但该环节是除土地取
得环节外，各项成本费用投入最大的环节，涉及资金流和纳税额巨大，对后续土

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