Page 152 - 理财从这里开始 家庭财务管理操作实务

既然投资性负债能够增加财富，只要能够偿付，负债期必然越长越好；超过
70年只付息、不还本的负债，由于货币时间价值，本金的折现值几乎为零，相当

于以后都不用还了！
题外话：从这个意义上讲，在中国，70年产权的房子，实际上就是永久
产权。
有了这个认知，在整个生命周期，是否可以充分利用财务杠杆，终身借用

投资性负债，来实现收入的持续增长、财富的快速积累？当然可以，不过有个前
提，须再次强调，即：是否能够偿付？也就是说：你的未来正向现金流能否覆盖
负债的本和息。需要注意的是，这里讲的终身借用投资性负债来提升收入、增加
财富，只是一种策略，在具体操作中，还需考虑适用的对象和方式方法。

我们通过房贷来做实操讲解。
思考一个问题：对于购房者，房贷的期限是否越长越好？或者说，还款的期
限越长，对谁更有利？
要回答这个问题，需要进行客观的数据对比。先了解一个概念：等价年利

率EAR，或者叫有效年利率，它指的是：在按照给定的计息期利率和每年复利次
数，来计算利息时，能够产生相同结果的每年复利一次的年利率。简单来讲，就
是在预先假定年利率为某一个数值时，如果在这一年内要求还息N次，那么，实
际算下来的年利率肯定会高于预先假定的那个利率。我们将预先假定的年利率称

之为名义年利率，而将N次还息后计算出的利率称之为实际年利率。
假设，名义年利率为6%，在这一年内复利12次，通过利率换算（使用金融
计算器——利率转换计算器），得出结果：有效年利率为6.17%。
了解了有效年利率的概念，再来回答房贷的期限是否越长越好这个问题，就

简单许多。
如果100万的本金，按6.17%的有效年利率进行等额本息还款，30年后的终
值为602万；而如果按6%的名义年利率计算，30年后到期一次性还本付息，其终
值仅为280万；两种情况下相差322万！

从名义年利率与有效年利率的客观数据对比来分析可得知：房贷的还款期数
越多，等价年利率则越高，这便意味着此类贷款的成本将随期限增加而增加，对
债务人是不利的。
中国的房贷市场，从类型来讲只有一类：还本付息型，每期连本带息一起

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