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还。在国外市场，住房贷款还有一种类型，就是还息不还本型，这种贷款类型，
相比还本付息型，在前期利率相对较高。

还本付息型，又可分两种类型：等额本息还款和等额本金还款，从性质上
讲都属于典型的年金，存在等价年利率，期限越长、等价年利率越高，需要根据
收入情况平衡贷款期限。对于还息不还本型，前期只需每期偿还利息即可，故对
现金流压力最小。因此，如果该融资项目的IRR超过贷款利率，就可以做到一本

万利！不过需注意的是：这类贷款的本金不是永远不还，而是在一段时期后，或
者一次性归还本金、或者转为还本付息型贷款。如果可以选择，在一个家庭认为
未来的收入越来越高的情形下，我们建议：这类家庭的首次住房贷款，应该选择
还息不还本型，这样可以释放出更多的现金流用于投资，从而获取更多的投资回

报，以便匹配义务性支出或进行财富积累。目前，国内还未有此种类型的贷款方
式；但思维决定行为，正如前面章节所述：我们可以没有某类理财工具，但不能
没有正确的理财思维！
还本付息型房贷的还款期限，一般在10年到30年，为什么是这样设定呢？

先看10年的最低期限。对于每个月的房贷支出，一般建议不要超过家庭年收
入的40%，如果贷款10年，那么可贷款的总额便是4倍的家庭年收入。一个刚组
建的家庭，在一、二线城市买一套100平米的普通商品房，大概需要一个家庭成
员50-70年左右的年收入，按照首套房三成首付来计算，可向银行贷款总房价的

70%，大概相当于40年的个人年收入。这样算来，房贷期限如果不足10年，其提
供的贷款资金杯水车薪，根本买不起房。
再看30年的最长贷款期限。这里需要用到房贷摊销计算器，如图4-5.4所
示：假设贷款100万，年利率6%，换算成月利率则为0.5%，假设贷款期限30年，

即360个月，如果选择的是等额本息还款，则每个月的房贷金额是5995元，偿还
的总利息是115.8万；但如果贷款期限是50年，即600个月，则每个月的房贷金额
是5264元，50年下来偿还的利息总额为215.8万。

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