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而债券期限没到，通过出售债券，而不是到期赎回债券，就会存在收益率风险
（无风险市场的利率风险）。要让债券投资组合对利率风险免疫，则需要根据还

款期限来选择国债；如果是利率下行周期，建议采用梯形化策略。
债务融资方式-2、住房贷款。
房产抵押贷款的申请人可分为个人和企业，如果是个人申请者，其借贷门槛
按目前规定，首套房首付30%，可向银行贷款总房价的70%。个人购入房产如果

是为了投资，则每个月可获取租金收入；当然，由于房贷会产生本息支出，只有
在租金收入超过贷款支出才能产生正向现金流，增加每月收入。但是，按照目前
房地产市场的房价出租比，如果只是首付3成，其每月的租金收入大多不能覆盖
房贷支出，在这种情形下，投资房产的预期收入则主要来自房价上涨后售出所带

来的套利收入，这也是国内大多数房产投资客的主要动机。
如果住房贷款申请者是企业，虽然大多数银行不为企业客户提供贷款服务，
但由于企业可以在购房后将房产进行抵押贷款，顺序是被颠倒了，但性质是一样
的，都属于房产抵押贷款。并且，相对与个人购房者而言，企业购买房产，每年

的房产折旧以及贷款利息都可以抵扣企业所得税；同时，购房取得的发票还能
抵扣增值税。由此可见，企业购买房产在税务筹划方面具有更大的空间。但有一
点，法人投资房产需要缴纳房产税，虽然不多，但也属于房产投资的成本之一。
实际生活中，家庭的基本生活费用等非债务类的义务性支出必须优先满足，

剩下的结余部分，才能用于贷款支出，那这就得有个参考标准：对于流量匹配型
债务，还贷支出不能超过每个月的折旧与结余之和，否则就会导致入不敷出！那
么，对于一个普通家庭，其折旧与结余之和占到总收入的多少比例才是合理的
呢？根据居民储蓄率指标，这个比例在40%左右最为合理。

表4-5.1是按照一个没有房产的普通工薪阶层的收入及正常消费支出制作的
现金流量表，其每月折旧（尽管没有不动产折旧，但计算时要将其纳入）与结余
之和换算成共同比之后，结果为35.4%，这个数值处于合理期间。那么，如果这
个家庭要购买房产，其能够承受的贷款总额，则可以根据每月结余，结合贷款年

限及当时的房贷利率，进行计算而得出。

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